Правовой статус товариществ собственников жилья. Правовой статус товариществ собственников жилья (ТСЖ) и обществ взаимного страхования (ОВС). Общества взаимного страхования
Применительно к организационно-правовой форме объединения граждан в жилищной сфере возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». В законе собственникам приватизированных жилых помещений предоставлялось право создавать товарищества. После этого возможность создания товарищества была предусмотрена в Законе РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», в ст. 1 и ч. 1 ст. 8 которого под термином «кондоминиум» понималось товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере. И одновременно под этим же термином понималось недвижимое имущество, которое являлось объектом общего пользования многоквартирного дома и относилось к общей собственности . Во исполнение данного закона в Указе Президента РФ от 23.10.1993 № 2275 было утверждено Временное положение о кондоминиуме. В отличие от законодательных актов Временное положение более подробно регламентировало правовое положение объединений собственников жилых помещений. Потом был принят Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья ».
В действующем законодательстве предусмотрены два вида товариществ в жилищной сфере: товарищество собственников жилья (далее — ТСЖ) и товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН) (ст. 123.12—123.14 ч. 1 ГК РФ). Первоначально предполагалось, что следует отказаться от ТСЖ и полностью перейти к организационно-правовой форме ТСН. Основание было одно: в жилых домах имеются нежилые помещения, поэтому их собственники по формальным основаниям не могут являться членами ТСЖ. Кроме этого, имеются постройки на участках для садоводства и огородничества, не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, в связи с чем, они не пригодны для постоянного проживания, поэтому собственники этих строений не могут объединяться в ТСЖ, а объединяться в ТСН могут. В связи с этим можно признать, что ТСН является родовым понятием, включающим такие разновидности, как ТСЖ и иные товарищества (садоводческие, огороднические или дачные), деятельность которых регулируется Федеральным законом от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ). В действующей редакции Жилищного кодекса закреплено, что ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости.
Обращает на себя внимание то обстоятельство, что ТСЖ в статье 50 ГК РФ указано отдельно (п.4 ч. 3 ст. 50 ГК РФ) от потребительских кооперативов (п. 1 ч. 3 ст. 50 ГК РФ), к которым отнесены жилищные (далее — ЖК) и жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК), что позволяет говорить о самостоятельной организационно-правовой форме товариществ.
В связи с этим необходимо уяснить, чем отличаются ТСЖ от ЖК и ЖСК:
1) в ТСЖ отсутствуют паевые отношения, так как в них объединяются собственники жилых помещений, то есть лица, которые уже приобрели жилое помещение по различным основаниям. Это следует и из самого названия товарищества — товарищества собственников.
В кооперативах члены не являются собственниками жилых помещений до погашения пая. Средства паевого фонда (формируется за счет паевых взносов) являются средствами юридического лица (ЖК или ЖСК) и имеют строго целевое назначение: они предназначены для оплаты строительства нового дома (ЖСК) или приобретения нового или капитально отремонтированного дома (ЖК). Таким образом, пока пай полностью не выплачен, жилое помещение является собственностью юридического лица — кооператива;
2) у членов ТСЖ отсутствует обязанность покрывать образовавшиеся у товарищества убытки за счет дополнительных взносов. У ЖК такая обязанность предусмотрена (ч. 1 ст. 113 ЖК РФ);
3) ТСЖ по общему правилу не является собственником помещений, земельного участка, на котором расположен жилой дом. Кооперативы являются собственниками недвижимого имущества;
4) у них разные цели создания. ТСЖ создается для управления многоквартирным домом и обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а ЖК — для обеспечения своих членов жилыми помещениями и управления многоквартирным домом;
5) члены ТСЖ в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы .
Отличительными чертами ТСЖ от ТСН является то, что ТСЖ объединяет собственников индивидуальных жилых домов и собственников помещений в многоквартирном доме, а ТСН объединяет собственников жилых и нежилых помещений как в многоквартирном доме, так и собственников земельных участков, жилых строений и сооружений (ст. 123.12 ГК РФ, ч. 1 и п. 4 ч. 1 ст. 19 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).
Хотя согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ образуют собственники квартир.
Представляется, что положение, закрепленное в ГК РФ, более точно характеризует отличительную черту ТСЖ от ТСН, чем ст. 135 ЖК РФ.
Согласно ст. 291 ГК РФ ТСЖ является некоммерческой организацией , создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Решение о создании ТСЖ собственники жилых помещений принимают на своем общем собрании, которое может быть годовым или внеочередным (ст. 45 ЖК РФ). Собрание правомочно принимать решение, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Однако если ТСЖ создается собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, то решение принимается на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений в каждом доме.
Создание ТСЖ возможно при условии, что за решение, о его создании, проголосовали собственники помещений (или их представители) в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136ЖКРФ). Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ.
В силу ст. 135 ЖК РФ ТСЖ может быть создано в результате объединения:
1) собственников помещений в многоквартирном доме;
2) собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на смежных земельных участках (имеют общую границу) и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных домах; 3) собственников нескольких жилых домов (индивидуальный жилищный фонд), дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу, в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.
Собственник помещения, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить другим собственникам о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. При этом за это решение должны проголосовать собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Одновременно на общем собрании принимается устав ТСЖ. Наличие типового устава упрощает процесс создания ТСЖ, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказа в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Следует отметить, что законодательство не предусматривает каких-либо специальных требований к его содержанию, поэтому могут применяться общие положения, установленные в ст. 52 ГК РФ. Вместе с тем отдельные статьи ЖК РФ предусматривают положения, которые должны включаться в устав. В частности, в ч. 1 ст. 145 ЖК РФ закреплено, что в уставе устанавливается порядок созыва общего собрания ТСЖ. Также в уставе устанавливаются правомочия общего собрания членов ТСЖ (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).
На собрании собственников жилых помещений должен вестись протокол, который подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за принятие такого решения. Однако протокол может быть подписан секретарем собрания и председателем собрания, если к нему будет приложен реестр собственников помещений, принявших участие и голосовавших на общем собрании по вопросам повестки собрания, который является неотъемлемой частью протокола общего собрания, так как в ч. 5 ст. 136 ЖК РФ установлено, что при государственной регистрации ТСЖ должны быть представлены сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья.
ТСЖ, являющееся юридическим лицом (ч. 5 ст. 135 ЖК РФ), приобретает правоспособность с момента государственной регистрации.
На сегодняшний день государственная регистрация ТСЖ не осуществляется (однако ранее зарегистрированные ТСЖ продолжают действовать), а регистрации подлежат только ТСН в общем порядке, установленном Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей », так как товарищество не относится к формам некоммерческих организаций, предусмотренных в главе II Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
В собственности ТСЖ может находиться движимое и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК РФ).
Средства ТСЖ состоят:
1) из обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества. Частью 5 ст. 156 ЖК РФ установлено, что члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме", а также оплатой коммунальных услуг. В том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ. В то же время не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 171 ЖК РФ;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества. Товарищество в соответствии с ч. 2 ст. 152 ЖК РФ может заниматься определенными видами хозяйственной деятельности;
3) субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий и прочих поступлений.
В силу ч. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов (коммунальные услуги, связанные с содержанием общего имущества многоквартирного дома;
проведение профилактических и ремонтных работ, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии многоквартирного дома) или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.
Если в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, имеются жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, то ТСЖ не вправе получать с них платежи за содержание и ремонт жилого дома, так как ТСЖ не относятся к управляющим организациям в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности .
Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности ТСЖ, предусмотренные главой 14 ЖК РФ и уставом товарищества.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
На основании изложенного можно предложить следующее понятие ТСЖ — это юридическое лицо некоммерческого вида, создаваемое собственниками помещений в многоквартирном доме или нескольких домах, как индивидуальных, так и многоквартирных, для совместного управления общим имуществом собственников помещений в таких домах, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества и предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирных или индивидуальных жилых домах.
ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. ТСЖ, созданное на основании объединения двух или более многоквартирных домов, может быть, в последующем, реорганизовано в форме разделения, при условии, что в одном многоквартирном доме будет только одно товарищество и решение о разделении принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа членов товарищества, присутствующих на его общем собрании. Следует обратить внимание, что этому общему собранию должно предшествовать общее собрание собственников каждого многоквартирного дома и на этих собраниях за решение о разделении проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Такое решение действительно в течение двух лет.
Еще один вид реорганизации ТСЖ, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлен в форме выделения при соблюдении тех же условий при принятии решения, как это уже было рассмотрено, при реорганизации в форме разделения.
ТСЖ может быть ликвидировано по решению общего собрания членов ТСЖ или по решению суда (ст. 51 ГК РФ).
В соответствии со ст. 141 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Для представления и защиты общих интересов членов ТСЖ при управлении многоквартирными домами два и более товарищества могут заключать договоры о создании объединения (ассоциации, союза) товариществ собственников жилья. Управление таким объединением осуществляется в соответствии с главой V «Управление некоммерческой организацией» Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях».
Права и обязанности товарищества собственников жилья в сфере управления многоквартирным домом
В целях удовлетворения потребностей своих членов в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг товарищество вправе вступать в многочисленные имущественные отношения с юридическими и физическими лицами (ст. 137 ЖК РФ).
Вместе с тем товарищество не вправе нарушать права собственников помещений в многоквартирном доме, отказавшихся от вступления в члены ТСЖ, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества или вводя для таких собственников дополнительные обязанности по содержанию общего имущества или повышенные размеры платежей на эти цели.
В случае возникновения споров по вопросам определения размеров платежей на содержание многоквартирного дома и по другим вопросам, связанным с управлением таким домом, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вправе их решать в судебном порядке (ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ).
Из положений главы 18 ГК РФ, а также глав 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами ТСЖ могут быть следующие лица: физические лица — собственники помещений в многоквартирных домах и объектов недвижимости общего пользования. Так как собственниками жилых помещений могут быть недееспособные лица (малолетние, лица, признанные в судебном порядке недееспособными), либо ограниченно дееспособные, то их интересы будут представлять законные представители. В случаях, установленных законом , совершение действий от имени несовершеннолетних членов ТСЖ производится с согласия органов опеки и попечительства ; юридические лица , которые являются собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, а также объектов общего пользования; органы местного самоуправления , которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежит на праве собственности . В соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-Ф31 владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, относятся к вопросам местного значения городского округа. Вступление в члены ТСЖ собственника муниципальных жилых и нежилых помещений осуществляется по общим правилам. Важное значение будет иметь наделение надлежащим образом полномочиями представителя органа местного самоуправления на подачу заявления о вступлении в члены ТСЖ и в дальнейшем на участие в его собраниях.
В параграфе 20.3 учебника говорилось об обязанности правления ТСЖ вести реестр членов товарищества (п. 7 ст. 148 ЖК РФ), что позволяет идентифицировать членов товарищества и осуществлять с ними связь, а также знать о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 143 ЖК РФ).
Все члены ТСЖ обладают довольно широким круг прав и коррелирующих им обязанностей. Основные права закреплены в ЖК РФ (ст. 143.1 ЖК РФ) и могут быть расширены в уставах товарищества.
Так, члены ТСЖ вправе получать от органов управления товарищества информацию о деятельности товарищества в порядке и объеме, которые установлены ЖК РФ и уставом товарищества.
ЖК РФ не регламентирует порядок ознакомления членов ТСЖ с рядом документов, в частности, нет корреспондирующей обязанности для других субъектов соответствующих отношений, например, для правления ТСЖ или председателя товарищества. Такой порядок представления документов должен быть прописан в уставе товарищества, так как в п. 9 ст. 148 ЖК РФ установлено, что правление выполняет иные обязанности, вытекающие из устава товарищества собственников жилья .
Перечень прав членов ТСЖ, предусмотренный в ст. 143.1 ЖК РФ не является исчерпывающим, поэтому основные права определяются в уставах ТСЖ и вытекают из положений ЖК РФ и ГК РФ.
Согласно ч. 2 ст. 123.13 общее имущество в многоквартирном доме принадлежит членам ТСЖ на праве общей долевой собственности и доля в праве общей собственности на это имущество следует судьбе права собственности на помещения в многоквартирном доме. В то же время ст. 250 ГК РФ устанавливает право преимущественной покупки участника долевой собственности. Поэтому собственник помещения в многоквартирном доме, отчуждая свое помещение, одновременно отчуждает и право на долю в общем имуществе этого дома, что предполагает преимущественное право других членов ТСЖ на приобретение этой доли и помещения. Кстати, в других странах такое преимущественное право предусмотрено, и собственник отчуждаемого помещения обязан первоначально предложить свое помещение членам ассоциации собственников жилого дома и только после их отказа вправе продавать помещение другим лицам.
Реализуя свои права, член ТСЖ одновременно должен исполнять и определенные обязанности, к которым можно отнести соблюдение требований жилищного законодательства и устава товарищества, санитарных, противопожарных норм и правил содержания помещения в многоквартирном доме, жилого дома, придомовой территории, участие пропорционально размеру доли в праве на общее имущество многоквартирного дома в расходах, необходимых для содержания, эксплуатации и капитального ремонта многоквартирного дома, и др.
Особенности правового статуса жилищных и жилищно-строительных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов
В соответствии с п. 1 ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязательства через свои органы. К органам жилищного кооператива относятся органы управления и контроля . В соответствии со ст. 115, 116 ЖК РФ к органам управления жилищного кооператива относятся:
1) высшие органы: общее собрание членов жилищного кооператива или конференция уполномоченных, если число участников общего собрания членов более пятидесяти и это предусмотрено уставом кооператива. Норма представительства для участии в собрании уполномоченных (конференция) устанавливается уставом жилищного кооператива;
2) исполнительные органы: правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.
Порядок созыва общего собрания и его компетенция определяются уставом (ст. 116 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании. Однако, при принятии решения по уставным вопросам (указанным в уставе жилищного кооператива), требуется квалифицированное большинство голосов — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком собрании.
Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива. Учитывая, что не все собственники помещений в многоквартирном доме могут быть членами жилищного кооператива, общее собрание членов кооператива не может принимать решения по общему имуществу, так как решения по ним принимаются на общем собрании собственников (ст. 44—48 ЖК РФ). Собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами жилищного кооператива, созданном в таком доме, вправе присутствовать на общем собрании членов кооператива, без права голосования. Такие собственники вправе в судебном порядке оспаривать решения общего собрания, если оно нарушает их права, в том числе по процедурным вопросам.
В целях организации выполнения принятых решений и осуществления управления текущей деятельностью кооператива, общее собрание (конференция) членов кооператива избирает исполнительный орган — правление жилищного кооператива. Уставом кооператива определяются количественный состав и срок деятельности правления.
Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливается уставом и внутренними документами кооператива (положением о правлении, регламентом деятельности правления или иным документом кооператива).
Согласно п. 3 ст. 118 ЖК РФ правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива. Решения, принятые правлением, в пределах своей компетенции обязательны к исполнению всеми членами кооператива, а также лицами, состоящими с кооперативом в трудовых правоотношениях . Правление жилищного кооператива вправе осуществлять полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания членов кооператива.
Правление созывается председателем правления, периодичность созыва определяется уставом, положением или регламентом деятельности правления. Решения правления могут быть отменены общим собранием членов кооператива или конференцией. Правление подотчетно общему собранию членов кооператива, которое вправе заслушивать отчет о деятельности правления.
Руководит деятельностью членов правления кооператива председатель, который избирается на заседании правления на срок, определенный уставом жилищного кооператива (ст. 119 ЖК РФ). Председатель правления наделен определенными полномочиями. Прежде всего, он вправе без доверенности действовать от имени кооператива, в том числе представлять его интересы и совершать сделки (ч. 2 п. 2 ст. 119 ЖК РФ). Из ст. 174 ГК РФ следует, что если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения.
В Жилищном кодексе РФ не определен круг обязанностей председателя правления, поэтому примерный перечень этих обязанностей может быть определен на основе анализа норм жилищного права , регламентирующих общественные отношения по поводу содержания и управления многоквартирного дома.
Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. Здесь следует отметить, что к деятельности председателя правления ТСЖ подобных требований законодатель не предъявляет. Разумно предположить, что председатель должен обладать необходимыми знаниями для исполнения соответствующих обязанностей по его должности.
На председателя правления жилищного кооператива по требованию членов кооператива может быть возложена обязанность возместить убытки, причиненные им кооперативу (п. 3 ст. 53 ГК РФ). Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива избирается ревизионная комиссия или ревизор, если кооператив небольшой. Ревизионная комиссия (ревизор) является контрольным органом кооператива (далее — комиссия), избирается общим собранием членов кооператива (конференцией) на срок не более чем 3 года (ст. 120 ЖК РФ). Количество членов комиссии определяется уставом кооператива. Члены комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления кооператива.
Комиссия из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) наделена соответствующими полномочиями.
Комиссия (ревизор) вправе в любое время проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива. Порядок работы комиссии (ревизора) определяется уставом кооператива и локальными актами о деятельности комиссии (ревизора).
К членам кооператива, входящим в органы управления и контрольные органы жилищного кооператива (председатель правления, члены правления, члены ревизионной комиссии (ревизор), главный бухгалтер (бухгалтер)) предъявляются определенные требования, несоответствие которым является препятствием для занятия указанных должностей. В частности, не могут занимать перечисленные должности граждане имеющие судимость за умышленные преступления ; в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказания в виде дисквалификации и другие ограничения.
Гражданин или юридическое лицо могут стать членами действующего жилищного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива. Для этого лица, желающие стать членами кооператива, должны подать заявление о приеме в члены кооператива в правление жилищного кооператива. Такое заявление подлежит рассмотрению в течение месяца правлением жилищного кооператива, которое принимает решение о приеме, после чего это решение быть утверждено общим собранием членов кооператива (конференции).
Однако гражданин или юридическое лицо признается членом кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией). Таким образом, момент приобретения статуса члена кооператива определяется двумя юридическими фактами : решение общего собрания (конференции) об утверждении решения правления о принятии в члены кооператива и уплата вступительного взноса. Размер вступительного взноса определяется собранием учредителей и в дальнейшем может быть изменен решением общего собрания членов кооператива (конференции).
В жилищном кодексе встречаются два понятия: вступительный взнос (ч. 2 ст. 121 ЖК РФ) и паевой взнос (ч. 1 ст. 124 ЖК РФ). Иногда в уставах кооперативов указываются организационные взносы и отчисление в иные специальные фонды. Каждый из взносов имеет свое назначение. Вступительный взнос — это часть стоимости помещения (часть паевого взноса), которое вступающий в кооператив желает приобрести.
Паевой взнос — это стоимость помещения, которое приобретает член кооператива.
Паевой взнос является имущественным (денежным), равным в общей сумме строительной или покупной стоимости помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос вносится членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определяются в уставе кооператива (ст. 125 ЖК РФ). Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам (например, супругам, нескольким наследникам умершего члена кооператива) либо юридическим лицам.
В юридической литературе обоснованно высказана точка зрения, что общее число лиц, которым может принадлежать доля на пай, может быть ограничено только возможностью раздела соответствующего жилого помещения, как предусмотрено в ч. 1 ст. 127 ЖК РФ, таким образом, чтобы каждому из лиц, имеющих право на пай, могло быть выделено изолированное жилое помещение.
Если паевые взносы вносились не одним из супругов, а родственниками, проживающими совместно (например, родные сестры), то лицо, претендующее на часть пая, должно иметь документы, подтверждающие факт и размер своего участия в погашении паевого взноса.
В свою очередь, если вступительный паевой взнос вносился одним из супругов, за счет жилищной субсидии, предоставленной ему по специальной программе субъекта Российской Федерации, то данная сумма, в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ относится к общей совместной собственности супругов. В то же время несовершеннолетний ребенок, который учитывается при определении размера субсидии, не приобретает право на часть пая родителей .
При этом член жилищного кооператива вправе внести оставшуюся часть паевого взноса досрочно и стать собственником занимаемого жилого помещения (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Подтверждается приобретение права собственности на жилое помещение справкой, выданной кооперативом, о полной выплате паевого взноса.
В то же время в ст. 290 ГК РФ, а также в ст. 135 ЖК РФ установлено, что общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в этом доме, и они в соответствии со ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ создают ТСЖ для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и пользования общим имуществом. Это вызывает конфликт интересов между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственникам жилых помещений объединяться в ТСН невыгодно прежде всего из-за потери льгот. Так, ТСН не может применять льготы по налогу на добавленную стоимость при реализации коммунальных услуг, так как от этого освобождены именно ТСЖ, а не ТСН.
Более того, ТСН юридически не может быть субъектом управления многоквартирного дома, так как в разделе VIII ЖК РФ такой способ управления отсутствует. Кроме этого, ТСН в отличие от ТСЖ не вправе открывать специализированные счета для накопления средств на капитальный ремонт своего дома, так как в силу ст. 175 и 176 ЖК РФ такие счета вправе открывать только субъекты управления многоквартирным домом. И последнее, согласно ст. 191 ЖК РФ меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта могут предоставляться только ТСЖ, специализированным потребительским кооперативам , созданным в соответствии с ЖК РФ, и управляющим организациям. Все это послужило основанием для разработки поправки в ГК РФ, согласно которой ТСЖ и ТСН будут признаны самостоятельными субъектами".
Целями создания и деятельности ТСЖ и кооперативов в управлении многоквартирным домом являются: совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания в многоквартирных домах, обеспечение предоставление коммунальных услуг. ТСЖ или специализированный потребительский кооператив в жилищной сфере вправе оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме как своими силами, так и привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.
В случае осуществления управления многоквартирным домом собственными силами ТСЖ и кооперативы освобождены от обязанности получать лицензию на осуществление этого вида деятельности.
Таким образом, управляющая компания — это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом.
Федеральное агенТство по образованию
Самарский государственный экономический университет
Кафедра Права
УТВЕРЖДАЮ
Зав. кафедрой
к.ю.н. Кроз М.К.
Дипломная работа
Правовое положение товариществ собственников жилья
Специальность 030501 Юриспруденция
Руководитель работы Попова Екатерина Васильевна:
Введение
Глава Ι. Правовой статус товарищества собственников жилья
1. Организационно-правовая форма товарищества собственников жилья
2. Правоспособность товарищества собственников жилья
3. Средства, имущество и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Глава ΙΙ. Возникновение и прекращение товарищества собственников жилья
1. Создание и государственная регистрация товариществ собственников жилья
2. Особенности создания и государственной регистрации товариществ собственников жилья в строящемся многоквартирном доме
3. Объединение товариществ собственников жилья
4. Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья
Глава ΙΙΙ. Правовое положение членов товариществ собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья
2. Органы управления и контроля товарищества собственников жилья
Заключение
Список литературы, нормативных актов и судебно-арбитражной практики
Глава Ι. Правовой статус товарищества собственников жилья
1. Организационно – правовая форма товариществ собственников жилья
Законодатель дает следующее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, объединения собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных данным Кодексом, а также в формах, предусмотренных законом. В соответствии с данной нормой ГК РФ ч. 1 статьи 135 ЖК РФ предусматривает дополнительную организационно-правовую форму некоммерческой организации - товарищество собственников жилья, которое представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Такое объединение может быть создано по общему правилу собственниками помещений в одном многоквартирном доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).
Дополнительно ч. 2 ст. 136 ЖК РФ предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья при объединении собственников нескольких многоквартирных домов либо нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов с соблюдением требований, установленных п. 1 и 2 ч. 2 указанной статьи ЖК РФ, а также путем создания объединения товариществ собственников жилья (ст. 136 и 142 ЖК).
Согласно п. 1 ст. 50 ГК РФ и ст. 2 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками. При этом установлено, что некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ. Таким образом, целью создания товарищества собственников жилья является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. При этом принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения о создании товарищества собственников жилья является реализацией возложенной ЖК РФ на указанных собственников обязанности по выбору одного из предусмотренных этим же кодексом способов управления таким домом.
Цели создания собственниками помещений в многоквартирном доме товарищества собственников жилья по совместному управлению комплексом недвижимого имущества условно можно разделить на две составляющие:
Непосредственное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, включая решение вопросов обеспечения эксплуатации такого комплекса, которое предполагает обеспечение товариществом собственников жилья для проживающих в многоквартирном доме граждан благоприятных и безопасных условий их проживания, решение вопросов надлежащего содержания общего имущества в данном доме, пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;
Реализация прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, которая предполагает возможность использования указанного имущества в хозяйственной деятельности товарищества.
Кроме того, учитывая, что в собственности товарищества собственников жилья может находиться как движимое, так и недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома (ч. 1 ст. 151 ЖК), товарищество также принимает согласованные в установленном Жилищном кодексе порядке управленческие решения по владению, пользованию и распоряжению указанным имуществом.
Все имущество в многоквартирном доме, за исключением помещений, принадлежащих на праве собственности собственникам помещений в таком доме, составляет общее имущество многоквартирного дома и принадлежит на праве общей долевой собственности указанным собственникам помещений (ст. 36 ЖК).
Жилищный кодекс устанавливает требования к порядку принятия устава товарищества собственников жилья, который является единственным учредительным документом товарищества как некоммерческой организации. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме либо лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. Такое общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие указанные собственники либо лица, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на таком общем собрании либо лицо, которое будет обладать правом собственности в строящемся многоквартирном доме, определяется пропорционально доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливают ст. ст. 37 и 42 ЖК РФ.
Вместе с тем с учетом п. 2 ст. 52 ГК РФ в уставе товарищества собственников жилья в обязательном порядке должно быть отражено наименование такой некоммерческой организации с указанием на организационно-правовую форму, место нахождения, порядок управления деятельностью, а также на предмет и цели деятельности. Одновременно в уставе товарищества могут быть отражены вопросы, которые в соответствии с разд. 6 ЖК РФ решаются данным товариществом. К примеру, вопросы, связанные с порядком созыва (ч. 1 ст. 145 ЖК), компетенцией (ч. 3 ст. 145 ЖК), правомочностью (ч. 3 ст. 146 ЖК) общего собрания членов товарищества собственников жилья, со способом голосования на таком собрании (ч. 6 ст. 146 ЖК), с установлением сроков полномочий правления товарищества (ч. 2 ст. 147) и председателя правления товарищества (ч. 1 ст. 149 ЖК), сроков созыва заседаний правления товарищества (ч. 6 ст. 147 ЖК).
Законодатель установил основное требование для создания товарищества собственников жилья: сумма голосов, принадлежащих собственникам помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за создание товарищества в этом доме, в совокупности должна быть больше 50% голосов, принадлежащих всем собственникам помещений в этом доме.
Некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительными документами некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях").
В соответствии с данным положением Жилищный кодекс устанавливает диспозитивное правило, касающееся срока деятельности товарищества собственников жилья. Согласно этому правилу, если срок деятельности товарищества собственников жилья не определен его Уставом, считается, что такое товарищество создано без ограничения срока его деятельности.
Законодатель непосредственно определяет товарищество собственников жилья как юридическое лицо, правоспособность которого возникает с момента государственной регистрации. Согласно п. 2 ст. 51 ГК РФ юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц. Регистрация товарищества собственников жилья как юридического лица осуществляется в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Как юридическое лицо, товарищество собственников жилья должно иметь свое наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму. Место нахождения товарищества как юридического лица согласно п. 2 ст. 54 ГК РФ, определяется местом его государственной регистрации. Указанная государственная регистрация осуществляется по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа товарищества собственников жилья, которым согласно ч. 4 ст. 147 ЖК РФ является правление товарищества. При этом следует обратить внимание на то, что осуществление государственной регистрации по месту нахождения лица, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности (в товариществе - председатель правления), допускается только в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа (ст. 147 и 149 ЖК). В случае отсутствия специально предусмотренного помещения в многоквартирном доме для проведения заседаний правления товарищества собственников жилья, как представляется, местом проведения таких заседаний по соглашению членов товарищества может быть выбрано, к примеру, помещение, принадлежащее на праве собственности одному из членов правления, в том числе его председателю. Соответственно, в качестве места нахождения товарищества может быть указано согласованное членами товарищества соответствующее помещение в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья должно иметь печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие необходимые реквизиты.
Согласно п. 4 ст. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческая организация должна иметь печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке, а также может иметь зарегистрированную в установленном порядке эмблему. С учетом данного положения товарищество собственников жилья должно иметь печать с обязательным указанием своего наименования на русском языке.
Открытие банковского счета является необходимым условием для осуществления деятельности товарищества собственников жилья как юридического лица. Расчетные операции юридических лиц осуществляются через коммерческие банки, в которых посредством заключения договоров
банковского счета открываются соответствующие счета (расчетные, текущие, корреспондентские и др.). В настоящее время юридическим лицам разрешено открывать любое количество счетов в банках, в том числе юридические лица вправе иметь валютные счета в уполномоченных банках РФ.
Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только количество своих счетов. Но и конкретные банки или иные кредитные организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых оно предполагает открыть соответствующие счета. Данный вывод соответствует официальной позиции Федеральной налоговой службы, которая была изложена в письме ГНС РФ от 25.10.1996 г. № ВК-6-12/748 "О правах налогоплательщиков на открытие счетов"
Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 ЖК и основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие самостоятельной
имущественной ответственности является одним из важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем имуществом, находящимся в его собственности.
Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то, что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например, авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в собственности организации денежные средства. Однако именно этим имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, а следовательно не только тем, которое упоминается в п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться как необходимые и исключительные юридические формы имущественного обособления юридического лица.
Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья. Законодательство не устанавливает минимальный размер (стоимость)имущества, которым должно обладать (иметь на праве собственности или праве оперативного управления) некоммерческое юридическое лицо 12 . Тем не менее, товарищество собственников жилья в уставе определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, либо закрепить способ расчета различных видов взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
Специалисты справедливо указывают на то, что вся полученная товариществом собственников жилья прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу. Здесь следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества. Находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль была получена от пользования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст. 218 ГК РФ) и должна быть распределена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.
Товариществу собственников жилья причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность товариществу собственников жилья. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением (ст. 37 ЖК РФ). Члены товарищества не имеют права передавать свои долги в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ).
Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. А товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов товарищества существуют независимо от обязательств соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам его членов не только не предусмотрена законодательством, но и фактически исключена императивным положением ч. 6 ст. 135 ЖК РФ. В силу этого обстоятельства она не может быть установлена и договором между товариществом и его членами или закреплена в уставе такого товарищества. При этом общее правила ст. 322 ГК РФ о том, что солидарная обязанность может быть предусмотрена, в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться, поскольку здесь действует специальная норма жилищного законодательства.
В частности, согласно п. 3 ст. 56 ГК РФ, если несостоятельность (банкротство) товарищества собственников жилья как юридического лица вызвана членом товарищества, который имеет право давать обязательные для этого юридического лица указания, либо членом товарищества, имеющим возможность определять действия такого товарищества, на таких лиц в случае недостаточности имущества данного товарищества как юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам. Кроме того, с учетом п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, который в силу соответствующих положений ЖК РФ вправе выступать от имени товарищества как юридического лица, должен действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им данному товариществу.
2. Правоспособность товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, основанной на членстве собственников помещений в многоквартирном доме. Членами объединения собственников помещений в многоквартирном доме могут быть граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования. Товарищество собственников жилья создается в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. По общему правилу товарищество собственников жилья как юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Поскольку товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, его правоспособность как юридического лица всегда является специальной. Специальная правоспособность предполагает обладание только теми правами и исполнение только тех обязанностей, которые соответствуют установленным ЖК РФ целям деятельности товарищества как юридического лица. С учетом ст. 173 ГК РФ совершенная товариществом собственников жилья как юридическим лицом сделка, выходящая за рамки установленной ЖК РФ специальной правоспособности, может быть признана судом недействительной по иску как самого товарищества, так и любого из его членов.
Части 1 и 2 статьи 137 ЖК РФ содержат закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых Жилищным кодексом РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных Жилищным кодексом и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.
Товарищество вправе:
Заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
Определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные Жилищным кодексом и уставом товарищества цели;
Устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
Выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и представлять им услуги;
Пользоваться предоставленными банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
Передавать по договору материальные и денежные средства, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
Продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
Часть 2 статьи 137 ЖК РФ содержит отдельный перечень прав товарищества, дополнительно увязывая возможность их реализации с необходимостью соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
В соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке, надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
Получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
Осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
Заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что согласно ст. 247 ГК РФ распоряжение имуществом в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению сторон. Товарищество собственников жилья в праве предоставить в пользование (это действие является одним из видов распоряжения) общее имущество в многоквартирном доме только при согласии всех собственников помещений, не являющихся членами товарищества. Согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.
Положение ст. 247 ГК РФ имеет большую юридическую силу. Поэтому порядок применения ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса не должен нарушать норму Гражданского кодекса как закона, регулирующего имущественные отношения. Нормы Жилищного кодекса, регулирующие имущественные отношения, регулируемые Гражданским кодексом РФ, согласно ст. 3 ГК РФ, не должны противоречить нормам Гражданского кодекса, и в случае такого противоречия применяются нормы Гражданского кодекса. Только при наличии письменного согласия всех собственников жилых помещений (не членов товарищества) товарищество собственников жилья вправе распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме, как это предусмотрено п. 1, 2 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса.
Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений должны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, размер которых определяется исходя из доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в таком доме. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая принадлежит конкретному собственнику помещения в таком доме, определяется пропорционально размеру общей площади указанного помещения. Кроме того, согласно ч. 8 ст. 156 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя иных расходов, связанных с содержанием и ремонтом принадлежащего ему помещения.
Товарищество собственников жилья имеет право обращения в суд для принудительного возмещения собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, обязательных платежей и взносов в случае неисполнения указанными собственниками своих обязанностей по участию в общих расходах, как на содержание общего имущества в многоквартирном доме, так и по уплате обязательных для каждого собственника помещения в данном доме платежей и взносов, в том числе за предоставленные коммунальные услуги.
Если в результате ненадлежащего исполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по уплате обязательных платежей, взносов, несению иных общих расходов товариществу были при чинены убытки, такое товарищество вправе обратиться в суд с требованием полного возмещения причиненных указанными действиями убытков. Возмещение причиненных убытков является одним из способов защиты нарушенных прав (ст. 12 ГК РФ). Безусловно, несвоевременная оплата предоставленных собственнику помещения в многоквартирном доме каких-либо услуг, возмещение затрат на восстановление имущества либо невозможность своевременной сдачи в аренду части общего имущества в таком доме по вине какого-либо собственника помещения или иного лица влекут дополнительные расходы такого товарищества либо приводят к невозможности запланированного сметой получения доходов.
Согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые такое товарищество получило бы при "нормальном" осуществлении хозяйственной деятельности, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Кроме того, если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, товарищество собственников жилья в случае нарушения своих прав вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы.
Исполнение установленных Жилищным кодексом РФ обязанностей товарищества не должно противоречить Конституции РФ, гражданскому и жилищному законодательству РФ, а также Уставу товарищества. В случае осуществления товариществом собственников жилья деятельности, запрещенной законом либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, либо в случае допущения при создании такого товарищества грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, товарищество собственников жилья как юридическое лицо по решению суда может быть ликвидировано (п. 2 ст. 61 ГК РФ). Требование о ликвидации по указанным основаниям вправе предъявить в суд государственный орган, которому такое право предоставлено законом (п. 3 ст. 61 ГК РФ). При этом согласно п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" регистрирующий орган вправе обратиться в суд с требованием о ликвидации указанного товарищества в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона или иных правовых актов, если эти нарушения носят неустранимый характер, а также в случае неоднократных либо грубых нарушений законов или иных нормативных правовых актов государственной регистрации юридических лиц.
Кроме того, согласно ст. 14.25 КоАП РФ за предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если такое действие не содержит уголовно наказуемого деяния, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере 50 МРОТ или дисквалификацию на срок до трех лет. Согласно ст. 171 УК РФ представление в орган, осуществ ляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, превышающем250 тыс. р.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" от 17 мая 2002 г. N 319 уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим, начиная с 1 июля 2002 г., государственную регистрацию юридических лиц, является Министерство Российской Федерации по налогам и сборам, которое согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 22 преобразовано в Федеральную налоговую службу.
Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с Уставом данного товарищества.
Если собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, не подал заявление о вступлении в данное товарищество, то с таким собственником товарищество обязано заключить договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эта обязанность корреспондируется с установленным ч. 6 ст. 155 ЖК РФ порядком внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с данным порядком не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными ими с таким товариществом.
Надлежащее исполнение договорных обязательств по общему правилу является обязанностью товарищества собственников жилья и всех его членов. Исполнение данной обязанности следует рассматривать расширительно в отношении любых заключенных товариществом договоров.
Обязанность по обеспечению надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме реализуется в рамках заключаемого товариществом договора с управляющей организацией по оказанию услуг, в том числе выполнению работ по надлежащему содержанию общего имущества в таком доме, также товарищество может заключать отдельные договоры с лицами, оказывающими такие услуги, и обеспечивает контроль за их исполнением. Общий контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, в том числе за соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, возложен на органы государственной власти и местного самоуправления (ст. ст. 3, 12, 13 ЖК).
Обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в основном заключается в своевременной оплате расходов на указанные цели. В этой связи в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья, такое товарищество обязано обеспечивать надлежащее выполнение всеми собственниками указанных обязанностей. Это достигается повседневной работой органов управления товарищества собственников жилья совместно с его членами, обеспечением контроля и учета средств, поступающих в качестве оплаты на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В то же время остается неопределенной природа отношений товарищества собственников жилья и собственников, не являющихся членами товарищества. В литературе высказывается мнение, что товариществу собственников жилья придется заключать с ними отдельные договоры на обслуживание и эксплуатацию дома.
Существует другое мнение, оно основывается на том, что законодатель не делает различий в праве на общее имущество между членами и не членами товарищества собственников жилья (ст. 249 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ). При этом, содержание, обслуживание и ремонт общего имущества – это уставная обязанность товарищества собственников жилья, то для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. А так как собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), то есть общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть предметом договора с собственником жилого помещения.
Соответственно не ясно, как может выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному собственнику.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также может потребовать полного возмещения причиненных товариществу убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов, а также по оплате иных общих расходов.
Для защиты интересов как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в таком доме товарищество собственников жилья принимает меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию либо препятствующих реализации прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в таком доме, а также представляет законные интересы собственников помещений в отношениях третьими лицами. Данные обязанности товарищества собственников с жилья также вытекают из цели создания такого товарищества, а именно из совместного владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В необходимых случаях защита и представление в отношениях с третьими лицами товариществом собственников жилья указанных интересов могут осуществляться путем подачи данным товариществом запроса или жалобы в уполномоченные государственные органы либо органы местного самоуправления, органы управления управляющей организации, с которой товариществом заключен договор управления многоквартирным домом, а также искового заявления в суд либо посредством разрешения конфликтов между собственниками помещений в таком доме, рассмотрения жалоб на действия правления товарищества и его председателя.
3. Средства, имущество и хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
Согласно ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Целесообразно обратить внимание на то, что согласно ст. 36 ЖК РФ все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36 ЖК РФ), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это недвижимое имущество не подлежит отчуждению, и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.
Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например, первый этаж дома в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.)
В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189 – ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, заявляется общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие – либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.
Запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не допускается в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Жилищного кодекса.
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов общим собранием членов товарищества.
Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Цели, на которые могут расходоваться указанные средства, и правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или в положении о правлении, утвержденным общим собранием.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ).
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Кроме хозяйственной деятельности, товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательской деятельностью, как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ). Предпринимательская деятельность товарищества должна соответствовать целям создания данной коммерческой организации.
В ст. 152 ЖК РФ установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество, что не может изменить положение ст. 50 ГК РФ о предпринимательской деятельности некоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться с соблюдением требований ГК РФ.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья.
Глава ΙΙ. Возникновение и прекращение товарищества собственников жилья
1. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
Статья 136 ЖК РФ устанавливает общие требования к созданию товарищества собственников жилья и его государственной регистрации в качестве юридического лица. При этом следует учитывать, что Жилищный кодекс РФ выделяет два способа создания товарищества собственников жилья:
Путем его учреждения; в этом случае возникают и сам субъект, и его права и обязанности;
Путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива; в этом случае имеет место правопреемство.
Отношения, возникающие по поводу создания товарищества путем реорганизации жилищного или жилищно-строительного кооператива, регулируются ст. 122 ЖК РФ.
В свою очередь гл. 13 ЖК РФ предусматривает два случая создания товарищества собственников жилья путем учреждения:
В существующем многоквартирном доме лицами, являющимися собственниками помещений в этом доме;
В строящемся многоквартирном доме лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме.
Порядок создания товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме определен ст. 139 ЖК РФ.
Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядок принятия им решений определены ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ. При этом следует учитывать, что согласно п. 4 ч. 2 ст. 44 и п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, прежде чем принимать решение о создании товарищества в этом доме, должно вначале определиться со способом управления этим домом, в частности, принять решение о выборе одного из способов управления многоквартирным домом.
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе;
Управление управляющей организацией.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в общем собрании собственников помещений в этом доме. Согласно ч. 1 статьи 136 ЖК РФ для принятия решения о создании товарищества собственников жилья требуется большинство голосов уже не от голосов, принадлежащих только присутствующим на общем собрании собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме, а от голосов всех таких собственников: как принимающих участие в таком собрании, так и не участвующих в нем.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно принять не только решение о создании товарищества собственников жилья, но и решение об утверждении устава товарищества. В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ решение об утверждении устава товарищества должно быть принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Результаты голосования по вопросам, связанным с созданием товарищества, должны быть отражены в протоколе собрания
Дополнительное требование, которое устанавливается законодательством, - это возможность создания в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Такое требование вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (к ним относятся несущие и ненесущие конструкции дома, в том числе общие стены, фундамент, крыша, общее механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, земельный участок, на котором расположен дом).
Создание товарищества собственников жилья предусматривается:
собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках;
собственниками жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, гаражей и других объектов, имеющих общие сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры и расположенных на общем земельном участке или нескольких смежных земельных участках.
При этом совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединением собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 ЖК РФ. К тому же не ясно, что следует понимать под расположенными "близко" зданиями, строениями, сооружениями. Например, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный или котеджный поселок, дома, которые могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице).
Пунктом 3 ст. 49 ГК РФ установлено, что правоспособность юридического лица возникает в момент его создания, а п. 2 ст. 51 ГК РФ определено, что юридическое лицо считается созданным с момента его государственной регистрации. Таким образом, необходимыми условиями возникновения товарищества собственников жилья как нового субъекта права являются не только воля лиц, его создающих, но и факт государственной регистрации такого товарищества как юридического лица.
В соответствии с ч. 3 статьи 136 ЖК РФ государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Общие правила о государственной регистрации всех юридических лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной регистрации юридических лиц в настоящее время определен ФЗ от 8.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"
Под государственной регистрацией юридических лиц следует понимать акт уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемый путем внесения в государственный реестр сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, а также иных сведений о юридических лицах в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Начиная с 1.07.2002 г. уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, являлось МНС РФ (в настоящее время – Федеральная налоговая служба).
Данные государственной регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Принципы ведения государственного реестра, его содержания, порядок предоставления и условия получения сведений, содержащихся в указанном реестре, установлены ст. 4-7 гл. ΙΙ ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Правила ведения Единого государственного реестра юридических лиц и предоставления содержащихся в нем сведений утверждены постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 438 "О Едином государственном реестре юридических лиц"
За государственную регистрацию юридических лиц уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей (ст. 333 33 гл. 25 3 НК РФ).
Государственная регистрация осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня предоставления документов в регистрирующий орган. Датой представления документов считается день их получения регистрирующим органом. Неосуществление государственной регистрации в установленные сроки является одним из оснований юридической ответственности регистрирующих органов и их должностных лиц.
Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа – по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности.
Документы предоставляются в регистрирующий орган уполномоченным лицом непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения. Иные способы предоставления документов в регистрирующий орган могут быть определены Правительством РФ.
Требования к оформлению документов, предоставляемых в регистрирующий орган, установлены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 г. № 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требования к их оформлению"
В соответствии со ст. 12 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" при государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляются:
а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Правительством РФ;
б) решение о создании юридического лица в виде протокола, договора или иного документа в соответствии с законодательством Российской Федерации;
в) учредительные документы юридического лица (подлинники или нотариально удостоверенные копии);
г) выписка из реестра иностранных юридических лиц соответствующей страны происхождения или иное равное по юридической силе доказательство юридического статуса иностранного юридического лица – учредителя;
д) документ об уплате государственной пошлины.
Решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в государственный реестр.
Регистрирующий орган не позднее одного рабочего дня с момента государственной регистрации выдает (направляет) заявителю документ, подтверждающий факт внесения записи в государственный реестр. В срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации регистрирующий органа представляет сведения о регистрации в государственные органы, определенные Правительством РФ.
Факт государственной регистрации завершает процедуру создания товарищества собственников жилья и означает возникновение нового юридического лица – субъекта гражданских и жилищных правоотношений.
Необходимо обратить внимание на то, что с 1.07.2002 г. налоговый орган совершивший государственную регистрацию юридического лица при его создании, осуществляет постановку такого юридического лица на учет в качестве налогоплательщика. Поэтому одновременно в пакет документов на государственную регистрацию, включается заявление на постановку на учет в налоговом органе юридического лица, по месту нахождения на территории Российской Федерации. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе должно выдаваться юридическому лицу в течение пяти дней со дня государственной регистрации.
2. Особенности создания и государственной регистрации товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах
Жилищный кодекс наряду с предусмотренной ст. 136 ЖК РФ возможностью создания товарищества собственников жилья собственниками помещений в уже существующем многоквартирном доме вводит дополнительную возможность создания такого объединения - в случае, когда многоквартирный дом еще находится на стадии строительства.
В частности, ч. 1 статьи 139 ЖК РФ допускает создание товарищества собственников жилья лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.
Следует признать, что создание товарищества в строящемся многоквартирном доме в полной мере не соответствует ни одной из целей создания товарищества, установленных ст. 135 ЖК РФ, а именно совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Только наличие у конкретного лица указанных документов служит юридическим фактом, порождающим правовые последствия, связанные с возникновением у него права на участие в принятии решения о создании товарищества. На настоящий момент к таким документам в принципе можно было бы отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов.
Согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома. При этом согласно ст. 17 названного Федерального закона указанный договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно было бы признать достаточным основанием для подтверждения права конкретного лица - участника долевого строительства - на участие в принятии решения о создании товарищества.
Вместе с тем следует обратить внимание на недостаточно верный подход, избранный законодателем, к определению круга лиц, имеющих право
участвовать в принятии решения о создании товарищества при строительстве многоквартирного дома, поскольку в ч. 1 статьи 139 ЖК РФ приведены недостаточно однозначные критерии определения такого круга лиц (в частности, не устанавливаются конкретные юридические факты, например заключение договора участия в долевом строительстве, позволяющие однозначно определить соответствующий круг лиц). Так, статья прямо указывает на необходимость обязательного возникновения в дальнейшем права собственности на соответствующее помещение в построенном доме у лица, которое участвует в принятии решения о создании товарищества (используется формулировка "будет принадлежать"). В то же время любой договор, предусматривающий переход права собственности, может быть расторгнут, изменен или прекращен, в том числе в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, и, соответственно, лицу, которому по договору должно было бы принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме, в конечном счете такое право не будет принадлежать, что исключает, легитимность его участия в принятии решения о создании товарищества. Это означает, что на момент принятия решения о создании товарищества в строящемся доме конкретный круг лиц, именно которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, точно установить не представляется возможным в связи с невозможностью на момент принятия решения установления всех юридических фактов, свидетельствующих об однозначном возникновении права собственности у всех этих лиц после окончания строительства дома на помещения в этом доме.
В соответствии с ч. 2 статьи 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья при строительстве многоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на их общем собрании. Данное общее собрание должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, т.е. в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (45 - 48 ЖК). Соответственно общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным (иметь кворум), если в нем примут участие указанные лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов, которые будут принадлежать всем будущим собственникам помещений в таком доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию. При этом количество голосов, которым будет обладать каждое указанное лицо на их общем собрании, согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, должно определяться пропорционально будущей доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь такая доля определяется с учетом ст. 37 ЖК РФ. В частности, лицу, у которого возникнет в будущем право собственности на помещение в многоквартирном доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию, будет принадлежать доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.
Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но и конкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругу лиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащими сведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в указанном договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом, представляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения.
Статья 139 ЖК РФ не устанавливает каких-либо особенностей для государственной регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме. В частности, ч. 3 указанной выше статьи, так же как и ч. 3 ст. 136 ЖК РФ, которая определяет порядок создания товарищества собственников жилья в существующем многоквартирном доме, содержит положение отсылочного характера к законодательству о государственной регистрации юридических лиц (ст. 136 ЖК).
3. Объединение товариществ собственников жилья
Создание товарищества собственников жилья обусловлено одним из важных мотивов - собственники помещений в многоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они не могут сделать самостоятельно. Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясь между собой. В результате такого объединения достигается координация осуществляемой ими деятельности, что приводит, в конечном счете к улучшению качественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективной защите общих интересов.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. При этом согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться. С учетом этого существует возможность создания двумя и более товариществами собственников жилья объединения товариществ собственников жилья.
В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ и п. 2 ст. 11 ФЗ "О некоммерческих организациях" объединение некоммерческих организаций осуществляется в форме создания ассоциаций (союзов) таких организаций. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом возможность объединения товариществ собственников жилья предполагает возможность создания такими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья. По существу ассоциация (союз) товариществ собственников жилья может выступать по отношению к создавшим ее товариществам как управляющая компания, выполняющая часть управленческих функций, добровольно переданных ей данными товариществами.
С учетом положений ст. ст. 121 - 123 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона "О некоммерческих организациях" можно выделить основные особенности правового статуса (правового положения) объединения товариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:
Объединение является юридическим лицом - одной из форм некоммерческих организаций (соответственно, в отношении такого объединения действуют положения ФЗ "О некоммерческих организациях");
Наименование объединения должно отражать специфику объединения как объединения товариществ собственников жилья и содержать слова "ассоциация" или "союз";
Учредительными документами объединения являются учредительный договор, подписанный представителями создающих такое объединение товариществ, и утвержденный ими устав, которые должны содержать сведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;
Товарищества, создавшие объединение, становятся его членами, и как члены такого объединения сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица;
Объединение не отвечает по обязательствам своих членов;
Члены объединения несут субсидиарную ответственность по обязательствам такого объединения в размере и в порядке, предусмотренных его учредительными документами;
Одним из основных источников формирования имущества объединения являются имущественные взносы его членов, обязанность внесения которых хотя прямо не установлена, однако следует из смысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;
Имущество объединения принадлежит ему на праве собственности, его члены не имеют имущественных прав в отношении имущества объединения.
В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основным правам и обязанностям:
Член объединения вправе по своему усмотрению выйти из объединения по окончании финансового года (в этом случае он несет субсидиарную ответственность по обязательствам объединения пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода);
Член объединения может быть исключен из него по решению других членов объединения в случаях и порядке, установленных учредительными документами объединения (в части субсидиарной ответственности исключенного члена применяются аналогичные правила, которые действуют при выходе члена объединения из данного объединения);
С согласия членов объединения в него может войти новый член объединения;
Член объединения вправе безвозмездно пользоваться услугами (консультационными, информационными и др.) объединения.
Управление объединением товариществ собственников жилья должно осуществляться по правилам гл. 13 ЖК РФ, которая в то же время содержит положения, касающиеся правового статуса товарищества собственников жилья, порядка его создания, государственной регистрации, реорганизации, ликвидации, и не регулирует отношения, возникающие по поводу управления товариществом. Представляется, что правильнее руководствоваться п. 2 ст. 122 ГК РФ и п. 3 ст. 14 ФЗ "О некоммерческих организациях", где порядок управления деятельностью такого объединения, в том числе состав и компетенция органов управления таким объединением, порядок принятия им решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов членов объединения, должны быть установлены учредительными документами объединения.
4. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья
Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.
Реорганизация юридического лица может быть произведена в виде:
Слияния двух и более юридических лиц в одно;
Присоединения одного или нескольких юридических лиц к другому;
Разделения юридического лица на два и более;
Выделения из юридического лица двух и более;
Преобразования юридического лица в другую организационно-правовую форму.
Следует отметить особенности реорганизации товарищества собственников жилья. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья (ст. 136 ЖК). Соответственно, действующее в одном многоквартирном доме товарищество не может быть реорганизовано.
Действующее в многоквартирном доме товарищество собственников жилья не может разделиться на два или более товарищества, а также из него не может быть выделено другое товарищество собственников жилья. Такого рода реорганизация товарищества собственников жилья будет противоречить ст. 136 ЖК РФ, поскольку два и более товарищества не могут обслуживать один многоквартирный дом.
Что касается слияния или присоединения, то, как указывалось, в одном многоквартирном доме не может быть два и более товарищества. Следовательно, такого вида реорганизация невозможна в одном доме. Но имеется и исключение из этого правила. В ст. 5 действовавшего ранее ФЗ "О товариществах собственников жилья" было установлено, что кондоминиум (в новом Жилищном кодексе этого понятия не существует) может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Согласно названному Федеральному закону кондоминиумом признавался многоквартирный дом, помещения в котором находятся в собственности различных лиц, а остальная его часть (общее имущество) - в общей долевой собственности собственников помещений в данном многоквартирном доме. Таким образом, ФЗ о товариществах собственников жилья допускал возможность создания в одном многоквартирном доме двух и более товариществ собственников жилья. В настоящее время они должны будут объединиться в одно товарищество путем слияния или присоединения.
Однако товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным собственникам помещений в многоквартирном доме, расположенных на общем земельном участке или на нескольких граничащих земельных участках, с общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры
В данном случае два товарищества собственников жилья, созданные в двух многоквартирных домах, могут объединиться в одно товарищество собственников жилья путем слияния или присоединения. И наоборот, товарищество собственников жилья, созданное в двух многоквартирных домах, вправе провести реорганизацию путем разделения или выделения. Этими случаями исчерпываются возможности реорганизации товариществ собственников жилья.
Решение о реорганизации товарищества собственников жилья может быть принято только общим собранием товарищества. Решение считается принятым, если за него отдано более половины голосов.
Товарищество собственников жилья считается реорганизованным, кроме случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникшего товарищества, поскольку в случае присоединения одно юридическое лицо остается в прежнем виде.
При реорганизации товарищества собственников жилья в форме присоединения к нему другого товарищества первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного товарищества.
При слиянии двух и более товариществ собственников жилья права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему товариществу. При присоединении товарищества собственников жилья к другому товариществу к последнему переходят права и обязанности присоединенного товарищества.
При разделении товарищества собственников жилья его права и обязанности переходят к вновь возникшим товариществам.
При выделении из товарищества собственников жилья одного или нескольких товариществ к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного товарищества в соответствии с разделительным балансом.
Передаточный акт и разделительный баланс утверждаются общим собранием товарищества собственников жилья или органом, принявшим решение о реорганизации товарищества.
Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано по решению суда в случае допущения при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Требование о ликвидации товарищества по этим основаниям может быть предъявлено в суд государственным органом или органом местного самоуправления, которому право на предъявление такого требования предоставлено законом.
В данном случае товарищество собственников жилья может быть ликвидировано в случае, когда оно занимается деятельностью, не предусмотренной уставом товарищества, либо деятельностью, которой некоммерческая организация заниматься не вправе.
Следует обратить внимание на то, что по общему правилу юридическое лицо может быть ликвидировано по решению его участников. Товарищество собственников жилья не может быть ликвидировано общим собранием товарищества собственников жилья. Деятельность товарищества является способом управления многоквартирным домом, решение о его создании и устав товарищества принимаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, и ликвидировать товарищество собственников жилья может общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не общее собрание членов товарищества собственников жилья. В настоящее время количество участников названных собраний может отличаться, и, возможно, существенно.
Если многоквартирным домом управляет товарищество собственников жилья, а общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение об избрании другого способа управления, то товарищество собственников жилья должно быть ликвидировано, поскольку управлять многоквартирным домом оно не может в силу решения собственников помещений в этом доме, а иной деятельностью заниматься не может в силу закона.
Новый Жилищный кодекс установил еще один, не предусмотренный общими правилами, случай ликвидации товарищества собственников жилья как юридического лица.
Членство в товариществе собственников жилья не является обязательным, и любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе выйти из состава товарищества либо после отчуждения помещения новый собственник помещения может и не стать членом товарищества собственников жилья. Следовательно, число членов товарищества собственников жилья может быть уменьшено и может иметь меньше чем половину голосов. В таком случае товарищество собственников жилья не может управлять многоквартирным домом и должно быть ликвидировано общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
В обоих названных случаях товарищество собственников жилья ликвидируется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме или членов товарищества собственников жилья, принявшее решение о ликвидации юридического лица, назначает ликвидационную комиссию и уведомляет регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии, а также о составлении промежуточного ликвидационного баланса. С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению делами товарищества собственников жилья.
Ликвидационная комиссия помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридических лиц, публикацию о ликвидации товарищества собственников жилья, порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Срок заявления требований кредиторами не может быть менее чем два месяца со дня публикации о ликвидации товарищества. Ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также уведомляет в письменной форме кредиторов о ликвидации товарищества.
После завершения расчетов с кредиторами ликвидационная комиссия составляет ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием товарищества собственников жилья или органом, принявшим решение о ликвидации товарищества.
При ликвидации товарищества собственников жилья оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество направляется на обеспечение содержания, технической эксплуатации и ремонта многоквартирного дома, которым управляло товарищество.
Ликвидация товарищества собственников жилья считается завершенной, а само товарищество прекратившим существование после внесения записи в единый государственный реестр юридических лиц о его ликвидации.
Согласно ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товарищества собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. В случае ликвидации товарищества собственников жилья аналогично ликвидируется и объединение товариществ, так как в результате ликвидации одного товарищества собственников жилья не сможет функционировать и объединение с другим товариществом.
Глава ΙΙΙ. Правовое положение членов товарищества собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья
Выбор собственниками помещений в многоквартирном доме на основе свободного волеизъявления такого способа управления многоквартирным домом, как управление товариществом, означает реализацию их права на создание объединения для достижения вышеназванных целей. Обязательный признак такого объединения - членство в нем. Только члены данного объединения имеют право участвовать в работе его руководящего органа, избирать и быть избранными в его исполнительный орган, а также контролировать деятельность, как его исполнительного органа, так и объединения в целом.
В соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Это предполагает, что членство в товариществе собственников жилья возникает только в результате свободного волеизъявления собственника помещения в многоквартирном доме на основании его заявления, и соответственно, принудительное членство в товариществах собственников жилья не допускается законом ни при каких условиях.
Данное правило в полной мере учитывает Постановление Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" от 3 апреля 1998 г. N 10-П, которым были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные положения в настоящее время утратившего силу ФЗ "О товариществах собственниках жилья", которые предусматривали обязательность членства в товариществе собственников жилья для собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав и решаются другие вопросы. Список членов товарищества при создании составляется на основании протокола учредительного собрания, который подписывают все члены создаваемого товарищества.
После того, как товарищество создано, новые члены принимаются в товарищество на основании их заявлений.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, то лица, приобретающие помещения в этом доме. Вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Данное положение установлено в императивной норме ч. 2 ст. 143 ЖК РФ, по этому уставом товарищества собственников жилья не может быть исключено или ограничено право собственника помещения в многоквартирном доме на вступление в товарищество.
Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ). Следует обратить внимание на то, что Жилищный кодекс не предусматривает возможность исключения члена товарищества из товарищества. Представляется, что такую возможность нельзя предусмотреть и в уставе, если исходить и з буквального толкования приведенных положений ч. 3 ст. 143 ЖК РФ: здесь имеется в виду только добровольная подача заявления о выходе из членов товарищества.
2. Органы управления и контроля в товариществе собственников жилья
Товарищество собственников жилья, как и все прочие юридические лица, приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности, через свои органы, действующие в соответствии с законом. Иными правовыми актами и учредительными документами (п. 1. ст. 53 ГК РФ).
Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК РФ называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель здесь почему то не упоминает о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 ЖК РФ. Между тем, как будет показано далее председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом – правлением товарищества.
Юристы правильно указывают на то обстоятельство, что во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в различных организационно правовых формах, устанавливает либо единоличный исполнительный орган, либо одновременно коллегиальный и единоличный исполнительные органы. В данном случае совершенно очевидно, что в товариществе собственников жилья действуют одновременно два исполнительных органа – правление (коллегиальный орган) и председатель правления. Разграничить управление полномочия этих органов необходимо в уставе товарищества, не допуская при этом дублирования их функций и полномочий.
На практике следует исходить из того, что система органов управления в товариществе собственников жилья выглядит следующим образом: обще собрание членов товарищества, правление и председатель правления товарищества.
Таким образом, органы товарищества собственников жилья формируются особым образом – только из членов товарищества, которые одновременно являются собственниками помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество. Другими словами, фактически в принятии управленческих решений и их реализации участвуют сами члены товарищества. Поэтому можно говорить о том, управление указанным домом реализуется самими членами товарищества, хотя и опосредованно – через органы товарищества.
Рассмотрим подробнее органы управления и контроля товарищества собственников жилья.
Общее собрание членов товарищества
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). В общем собрании с правом решающего голоса вправе участвовать только члены соответствующего товарищества.
В принципе Жилищный кодекс не определяет право созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем, при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Жилищного кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. 1, 2 ст. 146 ЖК РФ).
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся выполнение следующих организационных функций:
Внесение изменений в устав товарищества - в отличие от процедуры его принятия при создании товарищества, предусматривающей принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов всех данных собственников, изменения в него вносятся на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на данном собрании членов товарищества;
Принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества с учетом оснований и порядка, установленных гражданским законодательством; при этом решения по данным вопросам принимаются большинством - не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
Избрание правления товарищества - из числа членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года; при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
Избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества - на срок не более чем два года; член товарищества, избираемый в состав ревизионной комиссии товарищества либо ревизором товарищества, не может одновременно являться членом правления товарищества; член ревизионной комиссии или ревизор товарищества не обязательно должны являться членами товарищества; при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, - в порядке, установленном общим собранием членов товарищества; цели использования (расходования) средств фондов должны быть предусмотрены в уставе товарищества; резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества; фонд на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования может использоваться для целей капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования; кроме того, может быть принято решение об образовании любого иного специального фонда, при этом решение об образовании специального фонда товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
Утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана - предполагается необходимость ежегодно проводить общее собрание членов товарищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их на рассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в свою очередь ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляет заключения на указанные документы (ст. ст. 150 и 151 ЖК); при этом утверждение указанных отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
Рассмотрение жалоб членов товарищества на действия правления товарищества и его председателя, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда, - данные документы являются локальными нормативными актами товарищества, которые должны регламентировать порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудовых договоров, заключаемых товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе, а также определить вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат; разработать указанные документы и вынести их на утверждение общего собрания членов товарищества обязан председатель правления товарищества (ст. 149 ЖК); при этом решения о принятии и изменении указанных документов принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
Определение размера вознаграждения членов правления товарищества - размер такого вознаграждения может устанавливаться дифференцированно в зависимости от объема возложенных на каждого из членов правления обязанностей и результатов их выполнения; при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества.
К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 статьи 145 ЖК РФ можно отнести полномочия:
По установлению размера обязательных платежей и взносов членов товарищества - такие платежи и взносы составляют основную доходную часть финансового плана (бюджета) товарищества, в связи с чем расчет их размеров должен производиться одновременно с составлением указанного плана на очередной год, с учетом закладываемой в него расходной части, включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; представляется, что для упрощения расчета конкретного размера обязательного платежа и взноса каждого из членов товарищества в части содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных платежей и взносов членов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (к примеру, если установлено 20 руб. с 1 кв. м, то размер платежа члена товарищества, которому на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 кв. м, составит 1200 руб.); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;
По решению вопросов, связанных с получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, - это означает, что договор займа и кредитный договор могут быть заключены правлением товарищества или его председателем только на основании принятых общим собранием членов товарищества решений по указанным вопросам; предметом договора займа могут быть как денежные средства, так и вещи, определяемые родовыми признаками; предметом кредитного договора могут быть только денежные средства, предоставляемые по такому договору банком или иной кредитной организацией; договор займа относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи денег или вещи (ей); кредитный договор относится к консенсуальным договорам, и его заключение влечет обязанность банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства в установленные сроки и в обусловленном объеме; договор займа и кредитный договор заключаются товариществом по правилам гл. 42 ГК РФ; при этом решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
По определению направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества - денежные средства, полученные в виде дохода от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества; дополнительные доходы, т.е. доходы, дополнительно полученные в ходе исполнения годового плана финансовой деятельности товарищества, могут быть направлены и на иные цели, указанные в уставе товарищества (ст. 152 ЖК); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;
По принятию решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме - при принятии данных решений следует учитывать, что в этом случае могут быть затронуты интересы не являющихся членами товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, и п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме; при этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.
Хочется обратить внимание на круг вопросов, помимо указанных, которые решаются общим собранием членов товарищества собственников жилья совместно с собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведения на них различного вида строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.
Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 ЖК РФ), принятие решения об использовании доходов, полученных товариществом за год и др.
Вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом товарищества. Применительно к правления установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 ЖК РФ.
При этом учитывая особое положение общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товарищества, ч. 4 статьи 145 ЖК РФ предусматривает возможность решения им вопросов, отнесенных к компетенции исполнительного органа управления товариществом - правления товарищества
Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья определен в ст. 146 ЖК РФ. При этом согласно ст. 148 ЖК РФ созыв и проведение общего собрания относится к компетенции правления товарищества.
Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицам, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения общего собрания, повестка для общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливается в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно (имеет кворум), если на нем присутствовали более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членов товарищества по тем или иным вопросам могут приниматься простым или квалифицированным большинством голосов. Согласно ч. 4 ст. 146 ЖК РФ, решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по ряду особенно значимых вопросов принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. В частности, решения по вопросам, указанным в п. 2, 6, 7, 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ (связанные с реорганизацией и ликвидацией товарищества, получением заемных средств, в том числе банковских кредитов, направлением использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества, предоставлением в аренду или передачей иных прав на общее имущество в многоквартирном доме), должны приниматься не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (их представителей), т.е. квалифицированным большинством голосов.
Кроме того не запрещено предусмотреть в уставе товарищества собственников жилья также иные вопросы, которые могут решаться только квалифицированным большинством голосов..
Решения по остальным вопросам принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
В связи с этим в юридической литературе было высказано мнение о недостаточной обоснованности положения о группировке членов товарищества собственников жилья для голосования: права и обязанности всех членов товарищества одинаковы, и выделение каких-то членов в отдельную группу будет явно ущемлять права остальных членов товарищества, или наоборот.
Во избежание нарушения прав членов товарищества устав должен содержать точно определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведении общих собраний. Если устав дозволяет проведение общих собраний членов товарищества посредством письменного опроса, то в нем необходимо четко разработать порядок проведения таких собраний.
Правление товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья - это коллегиальный исполнительный орган управления товарищества, подотчетный общему собранию членов товарищества собственников жилья, который осуществляет руководство деятельностью товарищества. Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Таким образом, в состав правления не могут быть избраны, например, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья. Кроме того, членами правления не могут быть лица, являющиеся членами ревизионной комиссии данного товарищества (ч. 1 ст. 150 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Фактически речь идет не о председателе товарищества, а о председателе правления товарищества, статус которого как единоличного исполнительного органа определен в ст. 149 ЖК РФ.
В связи с этим авторитетные юристы справедливо указывают на то, что приведенные положения Жилищного кодекса противоречат общему порядку формирования исполнительных органов. Один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, тем более, что оба контролируют деятельность друг друга.
Председатель правления является единоличным исполнительным органом, а не сменяемым председателем, наделенным чисто организационными функциями, связанными с созывом и ведением заседаний правления. Как исполнительный орган, председатель отвечает перед общим собранием за свою деятельность, что обуславливает и его избрание собранием, а не правлением (формирование исполнительных органов относится к компетенции высшего органа управления товарищества - ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Поэтому представляется, что в ст. 145 и 147 ЖК РФ необходимо внести изменения, относящие избрание председателя правления товарищества собственников жилья и компетенции общего собрания членов товарищества.
Заседания правления товарищества собственников жилья созываются председателем правления в сроки, установленные уставом товарищества. Заседание правления товарищества признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества (то есть более половины его членов). Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом. Порядок деятельности правления целесообразно детально регламентировать в уставе товарищества или в специальном локальном акте типа положения о правлении. Такой акт может быть утвержден на общем собрании членов товарищества.
К числу обязанностей правления товарищества собственников жилья ст. 143 ЖК РФ относит решение вопросов, примерный перечень которых определен в указанной статье. Термин "обязанности" не совсем корректен в данном контексте: фактически речь идет о правомочиях правления (то есть, о правах, реализация которых составляет одновременно юридическую обязанность исполнительного органа), образующих управленческую компетенцию правления товарищества собственников жилья. Итак, правомочиями правления являются:
Реализации в целом всех решений общего собрания членов товарищества;
Оперативного руководства текущей деятельностью товарищества;
Составления приходно-расходных смет и отчетов товарищества, представления их на утверждение общего собрания его членов;
Распоряжения материальными и нематериальными активами товарищества в пределах, необходимых для обеспечения его текущей деятельности, и в соответствии с утвержденной сметой;
Организационно-технического обеспечения деятельности общего собрания членов товарищества, в том числе созыв данного собрания и организации его проведения;
Организации учета и отчетности товарищества, подготовки годового плана, бюджета, годового отчета и представления их на утверждение общего собрания членов товарищества;
Обеспечения делопроизводства товарищества и содержания его архива;
Организации охраны имущества товарищества и общего имущества в многоквартирном доме;
Организации строительства, ремонта и содержания объектов общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с принятыми общим собранием членов товарищества решениями;
Приема на работу в товарищество лиц по трудовым договорам, их увольнения, поощрения и наложения на них взысканий, ведения учета работников товарищества;
Контроля за своевременным внесением членами товарищества обязательных платежей и взносов;
Совершения от имени товарищества сделок, связанных с управлением многоквартирным домом;
Ведения списков членов товарищества;
Обеспечения соблюдения товариществом законодательства РФ и требований его устава;
Представления интересов товарищества в суде, государственных органах, органах местного самоуправления, общественных и других организациях;
Рассмотрения заявлений членов товарищества;
Подготовки изменений и дополнений в устав товарищества с учетом принятого общим собранием членов товарищества решения;
Сдачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме согласно условиям и требованиям, установленным общим собранием членов товарищества применительно к конкретным таким объектам.
Председатель правления товарищества собственников жилья
Председателем правления товарищества собственников жилья может стать только лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в котором создано данное товарищество, вступившее в члены такого товарищества и являющееся членом правления такого товарищества, поскольку председатель правления товарищества избирается членами правления товарищества из своего состава
В соответствии с статьей 149 (п. 1) лицо может исполнять полномочия председателя правления товарищества после его соответствующего избрания на данную должность только в пределах срока, установленного уставом товарищества. При этом временные пределы данного срока не могут выходить за временные пределы срока избрания правления товарищества, поскольку председатель правления товарищества одновременно является членом правления товарищества, и, соответственно, его полномочия прекращаются с истечением срока избрания правления товарищества (даже если правление товарищества переизбрано в том же составе). В соответствии с ч. 2 ст. 147 ЖК РФ срок такого избрания также устанавливается уставом товарищества, но не может быть более двух лет.
Председатель правления товарищества не является органом управления товарищества, поскольку ст. 144 ЖК РФ к органам управления товарищества относит только общее собрание членов товарищества и правление товарищества.
Председатель правления товарищества вправе действовать от имени товарищества без доверенности, подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения органами управления товарищества.
На основании п. 3 ст. 53 ГК РФ председатель правления товарищества, осуществляя указанные функции, должен действовать в интересах товарищества добросовестно и разумно и обязан по требованию членов товарищества возместить убытки, причиненные им товариществу.
Категория "добросовестность и разумность действий" имеет оценочный характер, поскольку можно использовать лишь оценочное толкование, к примеру, действий председателя правления на предмет соответствия воле, выработанной органом управления товарищества. Это приводит к тому, что на практике в большинстве случаев достаточно сложно доказать недобросовестность, неразумность председателя правления товарищества. Поэтому представляется, что основные полномочия председателя правления товарищества, в особенности права по совершению сделок от имени товарищества, должны быть максимально конкретизированы в уставе товарищества.
На председателя правления товарищества статьей 149 ЖК РФ возложены административные производственные функции.
В частности, председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления товарищества, а также дает указания и распоряжения должностным лицам товарищества, исполнение которых для них обязательно. В данном случае имеются в виду лица, принятые по трудовым договорам на работу в товарищество и подчиняющиеся председателю правления товарищества в силу своих должностных обязанностей.
Председатель правления товарищества должен разработать и вынести на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников товарищества. Правилами внутреннего трудового распорядка товарищества является локальный нормативный акт товарищества, регламентирующий в соответствии с ТК РФ и иными федеральными законами порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудового договора, заключаемого товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, а также иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе.
Необходимо отметить, что указанный в Жилищном кодексе перечень полномочий председателя правления товарищества является закрытым, поскольку ЖК РФ не предусматривает возможность их расширения, к примеру, уставом товарищества. Поэтому председатель правления товарищества вне пределов своих полномочий, установленных статьей 149 ЖК РФ, вправе действовать при решении текущих вопросов деятельности товарищества только по поручению правления товарищества, выраженного в его решении.
Ревизионная комиссия
Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления – контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150). ЖК РФ оставляет целиком на усмотрение общего собрания членов товарищества решение вопроса о выборе формы организации контроля: о выборе ревизионной комиссии товарищества как коллегиального органа контроля или о предпочтении ей единоличного ревизора товарищества, никак не связывая такой выбор с количественными параметрами самого товарищества. При этом ЖК РФ также не предусматривает требований к количественному составу ревизионной комиссии товарищества. Соответственно, вопрос о конкретном количественном составе такой комиссии вправе решить общее собрание членов товарищества. При этом достаточно очевидно, что данная комиссия должна состоять не менее чем из трех человек, поскольку ч. 2 статьи 150 ЖК РФ устанавливает требование об избрании ревизионной комиссией товарищества председателя комиссии из своего состава. Однако с учетом объема финансовых вопросов, контролируемых ревизионной комиссией товарищества, общее собрание членов товарищества вправе установить и иную численность органа контроля товарищества, например пять, семь или более человек.
Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача – организационно – техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже, чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Заключение
Как известно, новый Жилищный кодекс Российской Федерации имеющий столь важное значение нормативный акт обоснованно вызывал самое пристальное общественное внимание и многочисленные дискуссии еще на стадии законопроектной работы над ним. Сегодня, когда вхождение нового Жилищного кодекса в состав российского законодательства стало свершившимся фактом, его положения вновь требуют самого внимательного анализа в различных аспектах.
Так, анализ содержания Главы Ι позволяет предположить, что серьезные трудности в правоприменительной практике могут возникнуть при решении вопросов, связанных с взаимодействием норм ЖК и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Это выражается в нечетком регулировании отношений между товариществом собственников жилья и остальными собственниками помещений в многоквартирном доме, не вошедших в товарищество.
Так, п. 3 ст. 45 Жилищного кодекса гласит, что решения принятые на общем собрании при согласии собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей, обладающих более 50 процентов (а в некоторых случаях 2/3) голосов от общего числа собственников в многоквартирном доме обязательны для всех собственников в данном доме.
Таким образом, для совершения действий по распоряжению и пользованию общим имуществом Жилищный кодекс не требует согласия всех собственников помещений и тем самым вступает в противоречие с п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК, в соответствии с которыми пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно лишь по соглашению всех ее участников. Отмеченное обстоятельство представляет собой весьма существенную коллизию между нормами Гражданского и Жилищного кодекса. На практике, согласие таких собственников должно быть оформлено письменно. Тот же порядок распространяется и на право настраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.
В связи с тем, что членами товарищества при его создании могут становиться не все собственники помещений в многоквартирном доме. Те, кто не пожелал стать участником товарищества, как следствие, сами выбирают способ управления своим имуществом. Навязывать свои услуги товарищество собственников жилья не вправе.
Поэтому, выглядят нелогичными положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ, которые предписывают заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами товарищества. Во-первых, законодатель не делает различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ (ст. 249 ГК РФ, ст. 36, 39 ЖК РФ). Во-вторых, если содержание, обслуживание и ремонт общего имущества - это уставная обязанность ТСЖ, то для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. В-третьих, собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), т.е. общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения. Следовательно, неясно, как может выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному собственнику. На наш взгляд, данные положения Жилищного кодекса РФ подлежат изменению либо исключению.
В своей деятельности товарищества собственников жилья сталкиваются с проблемой низкой бюджетной дисциплиной компенсации льгот и субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг. На местном уровне до сих пор не выработан механизм компенсации льгот для членов товарищества собственников жилья. При анализе положений, регулирующих процесс создания товарищества собственников жилья видно, что будущие члены товарищества собственников жилья могут оказаться в следующем положении. Муниципальные власти должны передавать товариществам собственникам жилья дома в надлежащем состоянии. Этот вопрос урегулирован еще Законом о приватизации жилищного фонда. Когда организуется товарищество собственников жилья, оно принимает на баланс по акту технического состояния дом у балансодержателя, у собственника - муниципалитета. И здесь уже зависит от товарищества - насколько грамотно товарищество собственников жилья и его специалисты примут этот жилой дом и смогут доказать, что не проводились надлежащие ремонтные работы, что общее имущество не ремонтировалось. На это есть суд. Если товарищество собственников жилья его выиграет, то они могут потребовать от муниципалитета заложить средства в муниципальном бюджете на ремонт их дома.
Рассмотрев правовое положение товариществ собственников жилья, учитывая обозначенные проблемы, можно сделать вывод, что в правовом регулировании правового статуса и деятельности товариществ собственников жилья есть определенные недоработки. Однако, в условиях, когда практически все собственники поставлены в жесткие временные рамки с решением вопроса определения способа управления и обслуживания своей собственностью, представляется, что товарищество собственников жилья это оптимальный вариант управления многоквартирным домом.
Только в товариществах собственников жилья можно говорить о такой сплоченности жильцов для того, чтобы требовать реализации своих прав, это организация, которая будет отстаивать интересы собственников.
К тому же товарищество собственников жилья, являясь юридическим лицом, в состоянии не только управлять средствами, полученными с квартплаты, но и зарабатывать дополнительные, которые пойдут на благоустройство жилья. Товарищества собственников жилья, решением общего собрания, имеет право зарабатывать деньги, сдавая в аренду общее имущество.
Список литературы, нормативных актов и судебно-арбитражной практики
Ι. Нормативные акты.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ в ред. от ФЗ от 31.12.2005 № 199-ФЗ//СЗ РФ. 2005. № 1 ч. Ι. Ст. 14.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях ФЗ от 30.12.2001 № 195-ФЗ в ред. ФЗ от 15.01.2006 № 7-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1 ч. Ι. Ст. 1.
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ в ред. ФЗ от 07.03.2005 № 15-ФЗ//СЗ РФ. 2001.
5. Налоговый кодекс Российской Федерации: часть 1 от 05.08.2000 № 117-ФЗ в ред. ФЗ от 10.01.2006 № 16-ФЗ // СЗ РФ. 2000. № 32. Ст. 3340.
6. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ ред. ФЗ от 09.01.2006 № 11-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть 1. от 30.11.1994 № 1-ФЗ ред. ФЗ от 10.01.2006 № 18-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
8. ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"//Российская газета от 31 декабря 2004. № 292.
9. ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с изм. и доп., внесенными ФЗ от 28.12.2005 № 184-ФЗ//Российская газета от 12 января 2005. № 1; 29 декабря 2005 № 294.
10. ФЗ от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" в ред. ФЗ от 02.07.2005 № 83-ФЗ//СЗ РФ. 2001. № 33. ч. Ι. Ст. 3431; 2005. № 27. Ст. 2722.
11. Постановление Конституционного суда РФ от 03.04.1998 № 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1,3 и 4 статьи 32 пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска"//СЗ РФ 1998. № 15. Ст. 1794.
12. ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ред. ФЗ от 31.12.2005 № 206-ФЗ//"Российская газета" от 30.07.1997. № 145; 31.12.2005. № 297.
13. ФЗ от 12.01.1996 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" в ред. ФЗ от 10.01.2006 № 18-ФЗ//СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 145; Российская газета от 17.01.2006. № 6.
Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в ред. ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ // Ведомости РСФСР 1991. № 28. Ст. 959; СЗ РФ. 2005. № 1 ч.Ι. Ст. 15.
14. Указ Президента РФ от 9.03.2004 № 314 с изм. и доп., внесенными Указом Президента РФ от 23.12.2005 № 1522//Российская газета от 12 марта 2004. № 50; 29 декабря 2005. № 294.
15. Постановление Правительства РФ от 16.05.2003 № 630 "О Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, правилах хранения в единых государственных реестрах юридических лиц и индивидуальных предпринимателей документов (сведений) и передачи их на постоянное хранение в государственные архивы, а также о внесение изменений и дополнений в постановления Правительства Российской федерации от 19 июня 2002 г. № 438" с изм. и доп., внесенными Постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 № 110//СЗ РФ 2003. № 43. Ст. 4238; 2004. № 10. Ст. 864.
16. Постановление Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" с изм. и доп., внесенными Постановлением Правительства РФ от 20.02.2004 № 110//СЗ РФ. 2002. № 26. Ст. 2586; 2004. № 10. Ст. 864.
17. Постановление Правительства РФ от 17.05.2002 № 319 "Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, крестьянских (фермерских) хозяйств, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" с изм. и доп., внесенными ФЗ от 16.09.2003 № 131-ФЗ//СЗ РФ. 2002. № 20. Ст. 1872; 2003. № 40. Ст. 3822.
18. Приказ Минземстрой РФ от 03.08.1998 № 35 "Об утверждении примерного устава товарищества собственников жилья"//Бюллетень строительной техники № 1. 1999.
ΙΙ. Судебно – арбитражная практика
19. Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24 марта 2005 № 14 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"//Вестник ВАС РФ 2005. № 5.
20. Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" с изм., внесенными постановлениями Пленума ВС РФ от 21 декабря 1993 (с изм., внесенными постановлением Пленума верховного Суда РФ от 24.02.2005 № 3); от 25 октября 1996 № 10 (с изм., внесенными постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 20.10.2003 № 2)//Бюллетень Верховного Суда РФ 1993. № 11; 1994. № 3; 1997. № 1; 2003. № 3; 2005. № 4.
ΙΙΙ. Литература
21. Басов Д. Участие населения в реформе ЖКХ//Строительный сезон. 2005. № 50 (333).
22. Гетман Е. Два кодекса – две эпохи//Экономика и жизнь. Юрист. 2005. № 14.
23. Глисков А.Г. Постатейный научно-практический комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"/Под ред. А.Г. Глисков. Ростов и/Д., "Феникс". 2005.
24. Гончаров А.А., Ю.Г. Попонов Гражданское право. Общая и Особенная части. Учебник. М., КНОРУС. 2005.
25. Гражданское право. В 2 т. Том 1: Учебник 2-е изд. перераб. и доп./Под ред. д.ю.н. профессора Е.А. Суханова. Статут. 2005.
26. Грушевая Е. Новый Жилищный кодекс/Е.Грушевая, г. Стриженко // Законность. 2005. № 6.
27. Дирдиева О.Н. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации // Юрист. 2005. № 4.
28. Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6.
29. Иванова Л.В. Документирование процесса создания, регистрации и деятельности товарищества собственников жилья/Л.В. Иванова, Е.Н. Вехирева//Делопроизводство. 2005. № 1.
30. Ильин Д.И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий// Журнал Российского права. 2005. № 8 (104).
31. Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. М., Юристъ. 2005.
32. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный). Изд. 2-е, испр. и доп./Под ред. О.Н. Садикова. М., Юридическая фирма "Контракт" Инфра-М. 2003.
33. Комментарий к Федеральному закону "О некоммерческих организациях"/Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2003.
34. Крашенинников П.В. Жилищный кодекс вступил в силу. Как он будет действовать?//Российская газета. 2005. 1 марта.
36. Крашенниников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М., Статут. 2004.
37. Макаров Г. Правовой статус товариществ собственников жилья и порядок их формирования//Хозяйство и право. 2005. № 4-7.
38. Молчанова Т.Д., Маркова р. Чтоб не пропасть поодиночке – объединяйтесь//Волжский автостроитель. 2005. № 22.
40. Носков Б.П., Чурякв А.В. Порядок государственной регистрации при их создании: проблемы и решения/Б.П. Носков, А.В. Чурляев//Юрист. 2005. № 5.
41. Постатейный Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под. ред. П.В. Крашенинникова. М., Статут, 2005.
42. Потерякин Д. Товарищество собственников жилья // Российская юстиция. 2005. № 6.
43. Ремезова Е. Плюсы и минусы товариществ собственников жилья // Самарские известия. 2005. № 232 (4728).
44. Сазонов Э. Собственникам – права, регионам – ответственность // Российская газета. 1 марта 2005.
45. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. – 3-е изд., перераб. и доп. М., Статут. 2005.
46. Славина Е. Товарищество собственников жилья или управляющая компания: проблема выбора//Миллион Плюс. 2006. № 2 (1022).
47. Тихомиров М.Ю. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/ Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.
48. Тихомиров М.Ю. Товарищество собственников жилья (по новому Жилищному кодексу Российской Федерации). М., Изд. Тихомирова М.Ю. 2005.
49. Усков О.Ю. Эволюция права на жилье//Журнал Российского права. 2005. № 81 (104).
50. Фельдман И. Филимонов С. Актуальные проблемы деятельности товарищества собственников жилья/ И.Фельдман, С. Филимнов//Финансовая газета. 2005. № 26.
51. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение//Юрист. 2005 № 1.
53. Чащин А.И. Проблемные моменты нового Жилищного кодекса//Юрист. 2005. № 7.
54. Шубина Т.В. Правовая база деятельности некоммерческих организаций/Т.В. Шубина, Л.Н. Сухоруких// Финансовые и бухгалтерские консультации. 2004. № 1.
55. Щербакова М.А. Собственники жилья, объединяйтесь! // Учет. Налоги. Право. 2005. № 40.
56. Эрделевский А.М. О применении нового Жилищного кодекса//Закон. 2005. № 3.
57. Юрьев Ю. Товариществу собственников жилья чиновник не товарищ//Российская газета 2005. 15 ноября.
58. Яковлева С. Правовое положение объекта незавершенного строительства//Хозяйство и право. 2005. № 8.
59. Ясинский А. Реформа как разруха – в головах/А.Ясинский, Н. Бикулова//Презент-Центр. 2005. 8 февраля.
Репетиторство
Нужна помощь по изучению какой-либы темы?
Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку
с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.
В параграфе 2 главы 4 Гражданского кодекса РФ говорится о хозяйственных товариществах, которые представляют собой коммерческую организацию. Казалось бы, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) относится к той категории юридических лиц, которые предусмотрены в ст. 66 - 86 ГК РФ, но не стоит забывать о том, что кроме ГК РФ существуют и другие нормативные акты. Что же такое товарищество собственников жилья?
Понятие ТСЖ раскрывается в ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), согласно которой оно представляет собой вовсе не организацию, целью которой является получение прибыли, а, напротив, является некоммерческой организацией. Целью объединения собственников жилых помещений в многоквартирных домах является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ наделено законом правами и обязанностями, но все они существуют в рамках реализации норм Жилищного кодекса РФ. Например, в ст. 137 ЖК РФ перечислены права ТСЖ, которые сводятся к управлению, обеспечению эксплуатации, владению, пользованию и распоряжению комплексом недвижимого имущества. То есть ТСЖ может осуществлять свою деятельность исключительно в установленной действующим законодательством сфере. Статья 138 ЖК РФ предусматривает обязанности ТСЖ, к которым относится:
- вступление в договорные отношения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, с собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ;
- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- представительство законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ представляет собой юридическое лицо, целью которого не является извлечение прибыли, осуществляющее свою деятельность в сфере управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также осуществляющее владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством пределах.
ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТСЖ
Порядок создания ТСЖ предусмотрен ст. 135 и 136 ЖК РФ. Собственно, он мало чем отличается от процедуры создания юридических лиц других организационно-правовых форм. Согласно действующему законодательству решение о создании товарищества и его устав принимаются на общем собрании. При этом число собственников жилых помещений, проголосовавших за создание ТСЖ, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ). Именно это положение подталкивает недобросовестных "товарищей" на правонарушения. Как показывает практика прокурорских проверок исполнения жилищного законодательства, зачастую число фактически проголосовавших за создание ТСЖ собственников жилых помещений значительно отличается от данных, указанных в протоколе собрания. Например, прокуратура Зеленоградского административного округа установила в ходе проверки соблюдения жилищного законодательства в товариществе собственников жилья "Гранд", что согласно сведениям собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Зеленоград, корп. 914, 915, 916, 917, количество лиц, проголосовавших за принятие решения о создании ТСЖ, отличается от данных, указанных в протоколе общего собрания (сведения получены на сайте прокуратуры города Москвы mosproc.ru).
Проблема заключается в том, что ТСЖ, созданные путем фальсификации результатов голосования, регистрируются в соответствии с действующим законодательством и с момента внесения их в Единый государственный реестр юридических лиц приобретают правоспособность и дееспособность. Лже-ТСЖ осуществляют свою деятельность, и порой никто не догадывается о том, что они распоряжаются общим имуществом вопреки интересам "товарищей".
ЛЕГЧЕ ПРЕДУПРЕДИТЬ, ЧЕМ...
Согласно ст. 21 ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры осуществляют надзор за исполнением закона, при этом соответствующие проверки они проводят на основании поступившей информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором. Данное позволяет сделать вывод о том, что выявление ТСЖ, созданных с нарушением требований закона, возможно только в случае обращения заинтересованных лиц в прокуратуру, так как по собственной инициативе прокуроры контролировать исполнение закона не будут. То есть лица, которые считают, что в процессе создания ТСЖ были нарушены их права и законные интересы и не соблюдены положения действующего жилищного законодательства, должны обратиться с жалобой или заявлением в прокуратуру.
А что если собственники жилых помещений в многоквартирных домах по какой-либо причине не обратились в прокуратуру? Сколько созданных с нарушением закона ТСЖ будут осуществлять свою деятельность?
Думается, что предупредить появление полулегальных ТСЖ проще, чем с ними бороться. Например, только в районе Черемушки выявлено 37 ТСЖ, созданных с нарушением действующего законодательства (mosproc.ru). Если бы в процессе проведения собрания участвовало независимое лицо, нарушений было бы значительно меньше. Если бы существовала специальная и независимая комиссия, участники которой присутствовали бы при проведении общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Члены комиссии проверяли бы, все ли собственники жилых помещений в многоквартирных домах уведомлены о проведении общего собрания, явку собственников жилых помещений, соблюдение правил проведения общего собрания и ведения протокола, количество "за" и "против" создания ТСЖ. Думается, что создание независимых комиссий при государственных органах не имеет смысла. Так как коррупция существует во всех сферах, наверное, лучше всего с задачей по предупреждению создания полулегальных ТСЖ справилась бы общественная организация.
ПРОКУРОРЫ ПРОТИВ ТСЖ
В соответствии со ст. 141 ЖК РФ ТСЖ ликвидируется в порядке, установленном ГК РФ. Так, согласно ст. 61 ГК РФ ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Именно выявление допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, которые носят неустранимый характер, является причиной ликвидации ТСЖ по инициативе прокуроров.
Прокуроры при выявлении нарушений закона обращаются в суд с исковыми заявлениями о ликвидации ТСЖ, основания и предмет которых часто повторяются.
Так, во всех случаях обращения прокуроров с исковыми заявлениями в суд предметом иска выступало признание протокола общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах недействительным и ликвидация ТСЖ. Предмет иска одинаков во всех случаях, но анализ судебной практики и практики прокурорского надзора за исполнением жилищного законодательства показывает, что в исковых заявлениях приводятся разные основания.
В одних случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным в связи с тем, что большинство собственников жилых помещений в многоквартирном доме проголосовали против создания ТСЖ, однако в протоколе общего собрания отражен тот факт, что за создание ТСЖ проголосовали более 50% собственников жилых помещений.
В других случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным по причине того, что большинство собственников жилых помещений в голосовании участия не принимали или вовсе не были уведомлены о проведении общего собрания. Таким образом, основанием для признания протокола недействительным и ликвидации ТСЖ является грубое нарушение закона, а именно несоблюдение положений ст. 44 - 48, 136 и 146 ЖК РФ. По данному основанию только в районе Черемушки по заявлению прокурора возбуждено 37 гражданских дел. Предметом этих 37 исков является признание недействительными протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, проведенных в форме заочного голосования, свидетельств о государственной регистрации юридического лица, записей в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), ликвидации ТСЖ.
Однако при подаче исковых заявлений, предмет и основания которых указаны выше, прокуроры часто сталкиваются с серьезными проблемами. Суды часто отказывают в приеме исковых заявлений, если они подаются в интересах одного-единственного собственника жилого помещения, если он не относится к категории, указанной в ст. 45 ГПК РФ. То есть по логике служителей Фемиды прокурор вправе обратиться с исковым заявлением о признании протокола собрания недействительным и ликвидации ТСЖ только при условии, что пострадавший собственник жилого помещения не может самостоятельно обратиться в суд по состоянию здоровья, в силу возраста, по причине недееспособности или другим уважительным причинам.
Согласно ст. 143 ЖК РФ, отношения членства в ТСЖ возникают у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Став членом ТСЖ, собственник жилого помещения приобретает целый ряд прав и обязанностей.
В частности, он обязан уплачивать периодические взносы на содержание общего имущества домовладельцев, бережно относиться к общему имуществу, уплачивать дополнительные платежи, решение о выплате которых может быть принято на общем собрании собственников жилых помещений. Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.
В случаях, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам, каждое из указанных лиц реализует права и обязанности члена ТСЖ пропорциональной собственной доле.
В ЖК РФ включена ст. 143.1, посвященная правам как членов, так и собственников - нечленов товарищества, которая в основном раскрывает их право на получение информации от органов управления юридического лица. Несомненно, право на получение информации - это одно из основных прав для лиц, проживающих в доме, и детальное закрепление его в законе позволяет избежать множества нарушений по отношению к ним. Помимо этого, указано на право обжаловать решения органов юридического лица в суд и право предъявлять к товариществу требования по качеству оказываемых им услуг и работ. Данные нормы следует признать ценными, особенно применительно к собственникам, не являющимся членами ТСЖ. Они позволяют им полноценно осуществить их права без каких-либо ущемлений по сравнению с членами организации. Взаимоотношения лиц, не являющихся членами ТСЖ, с ТСЖ в части бремени расходов на содержание общего имущества следует назвать в числе сложнейших проблем. Принудить собственника к вступлению в ТСЖ невозможно, в законе отсутствуют также обязанность собственников, не являющихся членами ТСЖ, заключать соответствующие договоры, а также ответственность за уклонение от заключения договора.
Однако, необходимо отметить, что отказ собственника от вступления в члены ТСЖ не освобождает его от обязанности нести расходы по управлению жилым домом.
Еще по теме Правовой статус членов товарищества собственников жилья.:
- 4. Социальные гарантии по оплате жилых помещений и коммунальных услуг
- ГЛАВА 8. ФЕДЕРАЛЬНЫЕ НАЛОГИ tttn aaan § 1. Налог на добавленную стоимость (НДС) aaak sssn Налог на добавленную стоимость был введен в действие с 1 января 1992 г. В связи с введением НДС и акцизов были отменены налог с оборота и налог с продаж. Правовой основой взимания НДС является Налоговый кодекс (часть первая и гл. 21 части второй). Налог на добавленную стоимость представляет собой форму изъятия в бюджет части стоимости, создаваемой на всех стадиях производства
- 11.2. Возникновение права на жилое помещение. Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
- К темам 13-18 (особенная часть) Нормативные правовые акты:
- Правовой режим недвижимости и ее значение в национальной экономике.
- Право собственности граждан на жилые помещения и особенности его возникновения и осуществления. Способы приобретения права собственности. Правовое положение членов семьи собственника.
Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.
Во-вторых, юридические лица, которым:
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.
В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.
При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.
В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В реестре членов ТСЖ, который ведется соответствующим товариществом, должны содержаться сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Член ТСЖ обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.
Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.
Члены товарищества имеют право:
Самостоятельно, без согласования с другими собственниками, распоряжаться своей собственностью;
Использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;
Участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;
Избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества;
Вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
Члены товарищества собственников жилья обязаны:
Соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава товарищества;
Соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и придомовой территории;
Принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на них доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.
В уставах многих товариществ указывается на то, что собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе содержится ограничение, которое нарушает права и законные интересы членов товарищества, то, конечно же, устав в этой части будет недействительным.
Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3).
Однако создание товарищества как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.
В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев, т.е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности, которые в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной его вид вместо товарищества.
Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Следует обратить внимание на ст. 143.1, введенную Федеральным законом от 4 июня 2011 №123-ФЗ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме, где созданы товарищества собственников жилья, приобретают необходимые для прозрачной (публичной) деятельности права. При этом права эти есть как у членов товарищества, так и у собственников, в товарищество не вступивших. На основании ч. 3 ст. 143.1 члены товарищества, собственники жилья и не являющиеся таковыми собственники помещений имеют право ознакомиться со следующими документами:
Устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
Реестр членов товарищества;
Бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
Заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
Протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
Документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также решения собственников помещений в многоквартирном доме в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
Иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
