Обязательные требования к проведению оценки объектов недвижимости. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки Какие допущения учитываются при оценке

Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало. Каждый оценщик имел фактически собственные суждения и использовал те методы в оценке недвижимости, которые ему ближе. Однако недавно Минэкономразвития России в приказе от 25.09.2014 N 611 установило Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Общие подходы к оценке объектов недвижимости

В соответствии со ст. 5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего - определение стоимости права. Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, рыночная стоимость имущества. Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку. Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость.

Рыночная стоимость - Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие подходы к оценке объектов недвижимости были определены еще в 2007 году в приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

При проведении оценки должны быть описаны:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости. На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки.

Таблица

Подходы к оценке объектов недвижимости

Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это.

Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов.

В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход.

При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта. Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя

1 331 712+239 708=1 571 420 руб.

Определение величины физического износа

Таблица

Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно):

1 285 422 руб.

Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема - технику прямой капитализации и технику дисконтирования.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом.

Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 1 084 000 руб.

В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таблица

Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб.

Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль

Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 1 347 000 руб.

Один миллион триста сорок семь тысяч рублей

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

С учетом трех подходов стоимость объекта составляет:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей

Средний показатель равен: 1 238 807 рублей

При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.

Затратный подход

Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов.

При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.

Доходный подход

В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов. Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты.

Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости.

Новые требования к оценке объектов недвижимости

Перечислим данные требования.

Во-первых, оценщик в обязательном порядке должен осмотреть объект оценки. . В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Во-вторых, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка.

Вместе с тем, важно помнить, что незаконные постройки могут быть снесены с учетом требований законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 ГК РФ). В определении Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 N 1369-О сказано, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О, суд указал, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Однако эта особенность фактически не учитывается в новом стандарте оценки объектов недвижимости.

В-третьих, стандарт закрепляет дополнительные сведения, которые необходимо указать в описании объекта недвижимости.

В описании должны быть указаны:

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

В-четвертых, установлены требования к анализу рынка при проведении оценки.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Ранее требования к последовательности такого анализа отсутствовали. Поэтому если анализ проводится не в установленной последовательности, то необходимо указать причины соответствующих расхождений.

В-пятых, установлены требования к анализу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно.

Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Все данные критерии должны совпадать при оценке объектов-аналогов.

Седьмая особенность связана с доходным подходом в оценке.

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Восьмой особенностью является установление требований к затратному подходу.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

Данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

Данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

Сметных расчетов;

Информации о рыночных ценах на строительные материалы;

Других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Таким образом, определены более конкретные требования к оценке недвижимости.

В заключение нужно отметить, что и оценщикам и клиентам нужно учитывать как ранее установленные подходы в оценке, так и новые требования, предъявляемые к оценке недвижимости. Например, нельзя произвольно взять затраты на создание объектов капитального строительства, нужно обосновать такие данные либо сметами, либо информацией в строительных контрактах. Определены четкие критерии использования и доходного и сравнительного подходов. А это означает, что и клиенты должны более требовательно относиться к отчетам и оценщики максимально учитывать новый стандарт. Кроме того, важно, что судебная практика тоже может поменяться с учетом новых обязательных требований к оценке. Поэтому если какие-то требования не учтены, то имеется вариант признания отчета недействительным.

В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.

При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.

Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.

Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.

Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.

Контрольные вопросы и задания

Сформулируйте основные принципы международной практики оценки эффективности инвестиций.

В чем состоит основная схема оценки эффективности капитальных вложений с учетом стоимости денег во времени?

Перечислите основные показатели эффективности инвестиционных проектов.

В чем сущность метода дисконтированного периода окупаемости?

Как применяется метод дисконтированного периода окупаемости для сравнительной эффективности альтернативных капитальных вложений?

Сформулируйте основной принцип метода чистого современного значения.

Каким критерием руководствуются при анализе сравнительной эффективности капитальных вложений по методу чистого современного значения?

Какова интерпретация чистого современного значения инвестиционного проекта?

Как изменяется значение чистого современного значения при увеличении показателя дисконта?

Какую экономическую сущность имеет показатель дисконта в методе чистого современного значения?

Перечислите типичные входные и выходные денежные потоки, которые следует принимать во внимание при расчете чистого современного значения инвестиционного проекта.

Как распределяется ежегодный денежный доход предприятия, который получается за счет капитального вложения?

Какие два подхода используются для учета инфляции в процессе оценки эффективности капитальных вложений?

Как происходит учет инфляции при оценке показателя дисконта?

Дайте определение внутренней нормы прибыльности инвестиционного проекта?

Сформулируйте сущность метода внутренней нормы прибыльности.

Можно ли в общем случае вычислить точное значение внутренней нормы прибыльности?

Какие Вам известны методы расчета внутренней нормы прибыльности?

Как использовать метод внутренней нормы прибыльности для сравнительного анализа эффективности капитальных вложений?

Каким подходом следует воспользоваться при сравнительной оценке эффективности капитальных вложений, когда трудно или невозможно оценить денежный доход от капитальных вложений?

Задания

1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.

Решение.

Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.

Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.

2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить

чистое современное значение инвестиционного проекта,

Решение.

1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:

в первый год - $62,000 x 0.3 = $18,600;

во второй год - $62,000 x 0.5 = $31,000;

в третий год - $62,000 x 0.7 = $43,400;

в четвертый год - $62,000 x 0.9 = $55,800;

во все оставшиеся годы - $62,000.

2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.

3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.

4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.

Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит

3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

Решение.

1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.

Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.

2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.

3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта

4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:

лучшим следует признать второй проект;

первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.

4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

$130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;

$25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;

$20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;

$15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;

$10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.

Решение.

Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.

Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.

5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.

6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить

чистое современное значение инвестиционного проекта,

дисконтированный срок окупаемости.

Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.

7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

$95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;

$15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;

$10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;

$10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;

$8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;

$7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.

Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:

9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.

10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?

11 . Анализируются проекты ($):

Ранжируйте проекты по критериям IRR, NPV, если r = 10%.

12. Для каждого из нижеприведенных проектов рассчитайте NPV и IRR, если значение коэффициента дисконтирования равно 20%.

14. Сравните по критериям NPV, IRR два проекта, если стоимость капитала 13%:

15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.

16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)

Какой проект Вы предпочтете?

Нижеследующие допущения и ограничительные условия являются неотъемлемой частью настоящего отчета:

 Вся информация, полученная от Заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не

вступающая в противоречие с профессиональным опытом Оценщика, рассматривалась как достоверная.

 Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с

действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных

прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции Оценщика и он не несет

ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным

и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается

свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете

 Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры и

несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

 Все иллюстративные материалы использованы в настоящем отчете исключительно в целях облегчения

читателю визуального восприятия.

 Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо скрытых фактов,

влияющих на величину стоимости оцениваемого объекта, которые не могли быть обнаружены при

визуальном осмотре. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов.

 Оценщик исходил из предположения, что физическое состояние объекта на дату оценки соответствовало

его состоянию в моменты осмотра.

 Данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и

считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во

всех возможных случаях указывает источник информации.

 Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на

оценку. Разглашение содержания настоящего отчета, как в целом, так и по фрагментам возможно только

после предварительного письменного согласования. Особенно это касается итоговой величины стоимости

 Отчет достоверен лишь в полном объеме и для указанных в нем целей. Использование отчета для других

целей может привести к неверным выводам.

 Заказчик принимает на себя обязательство заранее освободить Оценщика от всякого рода расходов и

материальной ответственности, происходящих из иска третьих лиц к Оценщику, вследствие легального

использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в установленном судебном порядке

определено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленно

неправомочных действий со стороны Оценщика или его сотрудников в процессе выполнения работ по

определению стоимости объекта оценки.

 От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом в связи с проведением

данной оценки, иначе как по официальному вызову суда

 Приведенные в отчете величины стоимости действительны лишь на дату оценки. Оценщик не несет

ответственности за последующие изменения рыночных условий и, соответственно, величины цены выкупа

за объект

 Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины стоимости

Объекта и не является гарантией того, что рассматриваемый Объект будет выкуплен по указанной

стоимости

 Оценка является вероятностной (неопределенной) величиной, она не может рассматриваться как точное

значение рыночной стоимости. Вывод о том, что итоговая оценка содержит неопределенность, в явном

виде указано в Руководстве 5 «Неопределенность оценки» в стандартах оценки, которые издает RICS

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (в том числе

Специальные)

При проведении оценки учтены условия, указанные в разделе «Допущения и ограничения, на которых должна

основываться оценка». Результат оценки действителен только для использования в целях, указанных в договоре на

оценку и при выполнении условий данного договора. В случае отступления от указанных условий, стоимостные

параметры объекта оценки, указанные в данном отчете, считаются недействительными.

Об учете НДС

Заказчик оценки – юридическое лицо, с применением налога на добавленную стоимость. Рынок воспринимает

расчеты с указанием конечных цен, в которые включены все налоги. Следовательно, в данном случае, для решения

задач, поставленных заказчиком, цены приводятся с НДС.

- 8 -

предполагает законное использование, что, в свою очередь, накладывает на типичного продавца ответственность

по гарантиям работоспособности объекта. В данном случае продавец не заинтересован в гарантийном

обслуживании и обслуживание производится в соответствии с требованиями ГК РФ. Соответственно, в расчетах

стоимостных параметров необходимо учесть отсутствие гарантийных обязательств по работоспособности и

производить реализацию на условии «как есть».

Исходя из перечисленного:

С учетом требований закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приведена рыночная

стоимость права собственности на объект оценки

С учетом требований Налогового Кодекса Российской Федерации приводится наиболее вероятная цена

реализации без принятия на продавца гарантийных обязательств.

1.5. ЗАЯВЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ

Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что:

 Все данные, представленные в Отчете, изложены верно и соответствуют действительности.

 Приведенные в Отчете анализ, мнения и заключения ограничиваются только оговоренными

предпосылками и ограничительными условиями, являющимися частью Отчета, и являются непредвзятым

профессиональным анализом, мнением и заключением.

 Оценщик не имеет ни настоящей, ни будущей заинтересованности в оцениваемой собственности, а так же

не имеет личных предубеждений относительно всех участвующих сторон.

 Величина вознаграждения Оценщика никак не связана действиями или событиями, произошедшими в

результате анализа, мнений и заключений, содержащихся в отчете, или полученных при его

использовании.

 У оценщиков, подписавших данный отчет, не было личной заинтересованности или какой бы то ни было

предвзятости в подходе к оценке имущества рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении

сторон, имеющих к нему причастность. Оценщики выступали в качестве беспристрастных консультантов.

С учетом опыта оценщиков, удостоверяем, что изложенные в отчете факты, на основе которых проводился

анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.

 В процессе анализа данных ни одно лицо не оказывало Оценщику сколько-нибудь существенной помощи.

 Оценка произведена с учетом всех ограничительных условий и предпосылок, наложенных условиями

исходной задачи. Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные

в отчете.

 Настоящая оценка была произведена в соответствии с:

Федерации";

 Федеральными стандартами оценки

 сводом стандартов Российского Общества Оценщиков (ССО РОО);

 системой нормативных документов РОО;

 профессиональной практикой и указанной ниже справочной и профессиональной литературой.

 Расценки за это исследование никоим образом не связаны с величиной рыночной стоимости объекта,

оцениваемого в настоящем отчете.

 Задание на оценку не основывалось на требовании получения определенного результата; все лица,

участвовавшие в подготовке настоящего отчета и оказавшие профессиональное содействие в оценке,

указаны ниже.

 Квалификация непосредственного исполнителя подтверждена соответствующими документами,

приложенными к настоящему отчету (Приложение).

1.6. ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ

Оценщик в своей работе следовал этическим принципам и профессиональным требованиям Кодекса поведения

Заключение с Заказчиком договора на оказание услуг по оценке

Получение от Заказчика необходимых документов для проведения оценки

Осмотр Объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик, изучение фактического

состояния, сбор прочей информации об Объекте оценки

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова - 9 -

ООО «Аналит» г.Киров, ул. Дрелевского, 18, тел 46-36-45, 781-786 2010 год

Составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки

о характеристиках имущества, права на которое оцениваются

Анализ отраслевого и локального рынка, к которому относится Объект оценки

Осуществление расчетов

Согласование полученных результатов, вывод итоговой величины стоимости Объекта оценки

Составление и передача Заказчику Отчета об оценке

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова - 10 -

1.8. ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

В данной оценке применены следующие стандарты оценки:

Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с

Международными стандартами оценки (2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой

организации оценщиков.

Свод стандартов оценки (ССО 2010) Российского общества оценщиков (РОО)

предназначен для оценки стоимости имущества в Российской Федерации и в других странах СНГ - в полном

соответствии с принятыми документами:

ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ:

 Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки

 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (утв. приказом

 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утв. приказом

МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ (МСО) 2007

Таблица №6 Стандарты ССО РОО 2010

Обозначение стандарта Наименование стандарта

ССО РОО 1-01-2010 Понятия, лежащие в основе общепринятых принципов оценки (ОППО)

ССО РОО 1-02-2010 Правила деловой и профессиональной этики общероссийской общественной организации

«Российское общество оценщиков»

ССО РОО 1-03-2010 Типы имущества

ССО РОО 2-01-2010 МСО 1. Рыночная стоимость как база оценки

ССО РОО 2-02-2010 МСО 3. Составление отчета об оценке

ССО РОО 2-05-2010 МР 1.Оценка стоимости недвижимого имущества

ССО РОО 2-06-2010 МР 2 Оценка стоимости интересов [прав] аренды

ССО РОО 2-07-2010 МР 3. Оценка стоимости установок, машин и оборудования

ССО РОО 2-08-2010 МР 4. Оценка стоимости нематериальных активов

ССО РОО 2-09-2010 МР 5. Оценка стоимости движимого имущества

ССО РОО 2-10-2010 МР 6 Оценка стоимости бизнеса

ССО РОО 2-15-2010 МР 11. Экспертиза [рецензирование] оценок стоимости

ССО РОО 2-17-2010 МР 13 Массовая оценка для налогообложения имущества

1.9 ОБОСНОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СТАНДАРТОВ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ДАННОГО ОБЪЕКТА

ОЦЕНКИ

В соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе

Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. и Свода стандартов оценки

Российского общества оценщиков ССО РОО 2010, гармонизированных с Международными стандартами оценки

(2007) и обязательных к применению членами саморегулируемой организации оценщиков.

Применение ССО РОО 2010, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности

обусловлено тем, что Объект оценки находится на территории Российской Федерации, а также тем, что Оценщик

осуществляет свою деятельность на территории РФ. Указанные стандарты использовались при определении

подходов к оценке, порядка проведения работ, при составлении Отчета об оценке.

Применение Свода Стандартов Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что Стандарты

оценки РОО наиболее полно описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при

проведении работ по оценке различных видов имущества.

Недвижимое имущество представляет собой имущественное (вещное) право (интерес) в недвижимости.

Это право обычно оформляется в виде официального документа, такого, как документ о передаче правового титула

или договор аренды. Поэтому имущество - юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое

относится к физическому активу. Недвижимое имущество распространяется на все права, интересы и выгоды,

связанные с собственностью на недвижимость. Недвижимость же охватывает сам земельный участок, все вещи,

естественным образом существующие на земельном участке, и все вещи, присоединенные к земельному участку,

такие как строения и улучшения на нем.

Сочетание всех прав, связанных с собственностью на недвижимость, иногда называют пакетом прав. В

него могут входить право пользования, владения, входа, продажи, сдачи в аренду, завещания, дарения или выбора

использования или неиспользования всех вышеперечисленных прав. Во многих ситуациях отдельные права могут

быть отделены от пакета и переданы, сданы в аренду или отчуждены государством.

1.10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СТОИМОСТИ

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» определяет виды стоимости:

 Рыночная

ОТЧЕТ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Заказчик- Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова - 11 -

ООО «Аналит» г. Киров, ул. Дрелевского, 18, тел 46-36-45, 781-786 2010 год

 Ликвидационная

 Инвестиционная

 Кадастровая

Виды стоимости определены в ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности» и п. 5 Стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой

объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются

какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать

исполнение;

 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для

аналогичных объектов оценки;

 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению

сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом

рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на

рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным

соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы

о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в

соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для

совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п. 8 Стандартов

оценки). Рыночная стоимость – это расчетная денежная сумма, на которую можно было бы обменять имущество на

дату оценки… (МСО 2010, Стандарт 1, п. 3.1.) Далее следуют пояснения, откуда ясно, что рыночная стоимость –

это единовременно уплачиваемая величина (на дату оценки). Сделка считается совершенной, когда в одну сторону

передана денежная сумма (в полном объеме), а в другую – имущество. «Определение также предполагает

одновременный обмен (актива и денег) и закрытие сделки, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае

были бы возможны» (там же, п. 3.2.3.). Единовременность уплаты рыночной стоимости, таким образом, есть одна

из ее ключевых особенностей. Арендная же плата в общем случае есть периодическая величина, и поэтому

рыночная стоимость не может быть выражена через арендную плату и наоборот (т.е. арендная плата не может

являться формой выражения рыночной стоимости, рыночной стоимостью в единицу времени и т.п.).

В ССО РОО 2-01-2010 Стандарт 1. Рыночная стоимость дано следующее определение

Рыночная стоимость -это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату

оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки

после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо

осведомленной, расчетливо и без принуждения.

Каждый элемент данного определения раскрывается таким образом

«Расчетная денежная сумма...» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте),

которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой рыночной стоимости

является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на

рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена -наилучшая из

достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным

соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или

заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования,

продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые

какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости (определяется в

п. 3.8 МСО 2).

«…За которую состоялся бы обмен имущества...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива

является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена,

по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в

определение рыночной стоимости.

«...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости

относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени

предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат

оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 12 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят

одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны.

«...Между заинтересованным покупателем...» -относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто

его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме

того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не

воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни

предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний

собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать

нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости

может быть выше достижимого по разумным соображениям.

«…И заинтересованным продавцом...» -подразумевается продавец, который не горит желанием

продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается

разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на

рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего

маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание

не принимается, так как «заинтересованный продавец» -это гипотетический собственник.

«...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или

специальных взаимоотношений (например, отношения между материнской и дочерней компанией или между

домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или

завышенным из-за наличия элемента специальной стоимости (определение которой дано в п. 3.8 МСО 2).

Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между

собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

«...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что имущество должно быть выставлено на

рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по

разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность

выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть

достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей.

Период выставления предшествует дате оценки.

«...При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает

предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени

информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном

использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой

информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции

в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении

ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Необязательно считается проявлением

нерасчетливости, когда продавец продает имущество в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже

предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях купли-продажи в условиях

меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о

состоянии рынка, доступной на данный момент.

«...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но не

одну из сторон не заставляют совершить сделку

Условия, которые должны выполняться при определении рыночной стоимости, содержащиеся в ССО РОО

2-01-2010. «Стандарт 1. Рыночная стоимость как база оценки» не противоречит условиям, которые содержатся в

ФСО №2.

Таким образом, рыночная стоимость представляет собой стоимость в обмене или денежную сумму,

которую принесло бы имущество, выставленное на продажу на открытом рынке на дату оценки при условиях,

которые отвечают требованиям, содержащимся в определениях рыночной стоимости, приведенных выше.

Чтобы оценить рыночную стоимость необходимо установить наиболее эффективное использование

имущества. При этом под наиболее эффективном использовании имущества понимается наиболее вероятное

использование имущества, которое является физически возможным, надлежащим образом оправданным,

юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость

оцениваемого имущества является максимальной.

1.11. О ﾁЪ ﾅК ﾒ О ﾖЕ ﾍК ﾈ

Исчерпывающий перечень видов объектов оценки определяется ст. 5 Закона. К объектам оценки

относятся:

 Отдельные материальные объекты (вещи);

 Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида

(движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

 Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

 Права требования, обязательства (долги);

 Работы, услуги, информация;

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 13 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д  Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации

установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Под определение, данное МСО, более всего попадают «вещные права на имущество» и «иные объекты

гражданских прав», к которым относятся, в том числе, имущество и имущественные права (ст. 128 ГК РФ).

Субъективные права участников правоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением

имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между

участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами,

выполняемыми работами, деньгами, ценными бумагами и др.). И.п. являются правомочия собственника, право

оперативного управления (вещные И.п.) и обязательственные права (в их числе и права на возмещение ущерба,

причиненного здоровью гражданина вследствие утраты заработка, а также вреда, причиненного имуществу

физического или юридического лица), права авторов, изобретателей, рационализаторов на вознаграждение

(гонорар) за созданные ими произведения (результаты их творческого труда), наследственные права.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать

им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в

залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Т.е. объектом оценки является право пользования (либо совокупность прав пользования и владения)

объектом. Соответственно, видом определяемой стоимости является рыночная стоимость.

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 14 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д 2. О СН ОВ НЫ Е П ОН ЯТ ИЯИЭ ТА ПЫО ЦЕ НК И

2.1 О ﾑН ﾎВ ﾍЫ ﾅ П ﾎН ﾟТ ﾈЯИО ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈЯ Оценка имущества - деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной

или иной стоимости. (Федеральный закон от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ").

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может

быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (ФЗ

от 29.08.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая

исходя из существующих условий и цели его использования.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его

доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в

рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату

проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и

технологий, с учетом износа объекта оценки;

Полная восстановительная стоимость определяется затратами, исчисленными в ценах на дату оценки, на

изготовление оцениваемого оборудования из аналогичных материалов и конструктивных решений, с тем же

качеством работ и эксплуатационных характеристик.

Полная первоначальная стоимость (полная балансовая стоимость) соответствует стоимость актива на

момент ввода в действие (постановка на баланс).

Остаточная первоначальная стоимость (остаточная балансовая стоимость) определяется путем

уменьшения полной первоначальной стоимости на величину накопленной амортизации объекта.

Износ –потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Износ определяется как

разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной

стоимостью.

Цена. Термин, обозначающий денежную сумму, требуемую, предлагаемую или уплаченную за некий

товар или услугу. Она является историческим фактом, то есть относится к определенному моменту времени и

месту, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась в тайне. В зависимости от финансовых

возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателя и продавца цена, уплаченная за товары или

услуги, может не соответствовать стоимости, приписываемой этим товарам или услугам другими людьми. Тем не

менее, цена в принципе является индикатором относительной стоимости, приписываемой товарам или услугам

конкретным покупателем и/или конкретным продавцом при конкретных обстоятельствах. (МСО. Общие понятия и

принципы оценки. М. 1994).

Затратный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении

затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта

оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на

замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием

материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (Общие понятия оценки, подходы и требования к

проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэкономразвития России №254 от 20 июля 2007 года).

Рыночный (сравнительный) подход) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки,

основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется

информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту

оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его

стоимость (Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены

Доходный подход –совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. (Общие понятия оценки, подходы и

требования к проведению оценки (ФСО № 1). Утверждены Приказом Минэкономразвития России №254 от 20

июля 2007 года).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки

недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых

без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,

сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым

имуществом. (Ст. 130 Гражданского кодекса РФ от 21.10.94. Часть 1).

И о о а  в л ч н с о м с ио ъ к ао е к -величина стоимости объекта оценки, полученная как

итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании

О ﾒЧ ﾅТО ﾁ О ﾏР ﾅД ﾅЛ ﾅН ﾈИР ﾛН ﾎЧ ﾍО ﾉ С ﾒО ﾈМ ﾎС ﾒИ З к з и - У р в е и (к м т т п д л мм н ц п л н йс б т е н с иг р д К р в - 15 -

О ﾎО« ﾀн л т ｻ г К р в у. Д е е с о о 18, т л46-36-45, 781-786 2010 г д различных подходов к оценке и методов оценки.

О е и а м еп а а Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на

имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право

В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.

При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.

1. Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.

2. Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.

Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.

Задания

1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.

Решение.

Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.

Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.

2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить: чистое современное значение инвестиционного проекта, дисконтированный срок окупаемости?

Решение.

1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:

в первый год - $62,000 0.3 = $18,600;

во второй год - $62,000 0.5 = $31,000;

в третий год - $62,000 0.7 = $43,400;

в четвертый год - $62,000 0.9 = $55,800;

во все оставшиеся годы - $62,000.

2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.

3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.

4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.

Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит

года.

3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

Решение.

1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.

Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.

2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.

3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта

4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:

• лучшим следует признать второй проект;
• первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.

4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

• $130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
• $25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
• $20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
• $15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
• $10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.

Решение.

Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.

Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.

5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.

6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить

• чистое современное значение инвестиционного проекта,
• дисконтированный срок окупаемости.

Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.

7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

• $95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
• $15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
• $10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
• $10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;
• $8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
• $7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.

Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:

9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.

10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?

11 . Анализируются проекты ($):

13. Проанализируйте два альтернативных проекта, если цена капитала 10%.

15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.

16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)

Какой проект Вы предпочтете?

8. Анализ безубыточности и целевое планирование прибыли в процессе инвестиционного проектирования

Г. Пенза, 2014г.

Сопроводительное письмо…….…………………………….….......…………..…. 3

1.ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ. 4

2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. 4

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ. 4

4.ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ. 4

5.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ. 4

5.2Определение вида оцениваемой стоимости. 4

6.ОПИСАНИЕ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИВЕДЕНИЕМ НА ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ. 4

7.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 4

8.АНАЛИЗ РЫНКА ОБЬЕКТА ОЦЕНКИ, А ТАК ЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХФАКТОРОВ,НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЬЕКТУ,НО ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ. 4

9.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ. 4

10.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОБЬЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. 4

11.Итоговое заключение о стоимости оцениваемого имущества. 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица 1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

В процессе проведенных работ по оценке, в рамках подходов к оценке получены следующие результаты расчета рыночной стоимости объекта оценки:

Таблица 2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке

Итоговая величина стоимости объекта оценки

В результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 01.01.2011 г. округленно составляет: 178 000 рублей.

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.

Таблица 3. Задание на оценку

3. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ.

Сведения о Заказчике

Таблица 4.Сведения о Заказчике

Сведения об Оценщике

Таблица 5. Сведения об исполнителе

Таблица 6. Данные об Оценщике, работающем на основании трудового договора

Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки

Таблица 7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценки организаций и специалистах

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ.

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

3. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.

4. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

5. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта, и указанная стоимость является наиболее вероятной при продажи объекта на свободном рынке, при достаточной экспозиции

7. Оценка рыночной стоимости объекта оценки была определена на прошедшую дату, 01.01.2012 года, с целью оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в судебном порядке.

8. Объект оценки а так же количественно и качественные характеристики объекта оценки не изменились с даты оценки до даты проведения работ.

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

Изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

Сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

Мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;