Сравнительный анализ продаж. Как проводить анализ продаж: этапы, методы и способы. Вводные моменты по анализу продаж

Подход сравнительного анализа продаж - это способ определения стоимости недвижимости путем анализа продаж объектов, сходных или подобных оцениваемому, после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Подход сравнительного анализа продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому (активный рынок).

При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наиболее эффективное использование.

Подход сравнительного анализа продаж дает хорошие результаты при наличии данных об относительно недавних, надежных сделках. Однако не всегда можно найти необходимые данные для проведения оценки. Кроме того, подход сравнительного анализа продаж основал на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания.

Основные этапы подхода сравнительного анализа продаж: 1.

Сбор информации и формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна. 2.

Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект. 3.

Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов; 4.

Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. 5.

Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

На первом этапе проводится сбор информации и формирование базы данных сделок с объектами недвижимости. В эту базу заносится вся доступная информация об объекте сделки, условиях, субъектах сделки и т. п. Вся информация должна быть проверена и достоверна. Информация считается достоверной в случае, если она подтверждена хотя бы одним из основных участников сделки (продавцом и/или покупателем) либо посредником между ними.

На втором этапе проводится изучение рынка недвижимости, сегментирование его и определение, к какому сегменту рынка относится объект оценки.

Сегментирование - это процесс разбивки рынка на сектора (сегменты), схожие по ряду параметров, которые условно можно разделить на две взаимосвязанные группы: -

характеристики типичного для данного сегмента субъекта рынка. К ним относятся инвестиционная мотивация, предпочтения потребителей, пути финансирования и т. п.; -

характеристики типичного для данного сегмента объекта рынка. Включают в себя назначение, использование объектов, их качество, границы стоимости, передаваемые права и оіраничения и т. д.

Для создания возможности выявления и анализа сделок, произведенных с сопоставимыми объектами, необходимо выявить такой сегмент рынка, для которого подобные объекты будут типичны. При этом также необходимо учитывать типичный срок экспозиции подобных объектов на рынке, т. е. период времени, начиная от даты представления на открытый рынок (публичная оферта) подобного объекта до даты совершения сделки с ним.

На третьем этапе проводится отбор аналогов - объектов, сходных или подобных оцениваемому. При выборе аналогов необходимо отслеживать их принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый объект.

Обычно отбирают от трех до пяти аналогов.

Очевидно, что выбранные аналоги будут отличаться от объекта оценки по каким-либо характеристикам. Поэтому иногда при дальнейшей работе целесообразно оперировать не с ценой объекта-аналога в целом, а с ценой единицы сравнения - цена за единицу площади, за единицу объема, за единицу потребительских свойств и т. д. Единица сравнения - это некий общий знаменатель, позволяющий сравнивать между собой объекты и аналоги разной величины. Выбор единицы сравнения зависит от сегмента рынка, поэтому в качестве единиц сравнения принимают измерители, принятые на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

На четвертом этане осуществляется приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта. Основной вопрос, на который должен ответить оценщик на данном этапе: "За какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки?".

Для ответа на этот вопрос цены сделок с аналогами корректируются. Корректировка осуществляется путем внесения поправок, которые моїут быть выражены в денежных суммах, "направлениях" или коэффициентах.

При корректировке цен аналогов в "направлениях" определяется влияние на цену аналога определенных характеристик: является ли оно превышающим, равным или недостаточным по отношению к объекту оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения или объекта в целом, поправки делятся на процентные, абсолютные денежные и относительные денежные.

Процентные поправки изменяют стоимость аналога на определенный коэффициент и могут быть отнесены как к стоимости аналога в целом, так и к стоимости его единицы сравнения.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму стоимость всего аналога - абсолютные денежные либо стоимость одной единицы сравнения - относительные денежные. Величина абсолютной денежной поправки не зависит от количества единиц сравнения, поскольку вносится к стоимости объекта в целом. Поскольку относительная денежная поправка вносится к стоимости единицы сравнения, ее величина напрямую зависит от количества единиц сравнения.

Все вносимые поправки применяются к элементам сравнения, которые условно можно разбить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату). В данной груше к элементам, подлежащим обязательному учету, относят: -

состав передаваемых прав собственности; -

условия финансирования сделки купли-продажи; -

условия продажи; -

время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Такими элементами являются: -

месторасположение; -

физические характеристики; -

экономические характеристики; -

дополнительные компоненты стоимости.

Для определения величин поправок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методы.

К качественным методам относят метод персональных интервью. К количественным методам относят метод парных продаж, статистические методы и метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения.

В методе парных продаж парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной либо нескольких характеристик. Предполагается, что именно разница этих характеристик обусловливает разницу в цене объектов. Следовательно, сравнивая цены объектов парной продажи, можно рассчитать поправку на отличающиеся характеристики, которую можно распространить и на другие объекты данного сегмента рынка.

Статистические методы основаны на анализе значительных выборок из баз данных с использованием математического аппарата, методов статистики и регрессионного анализа. Предполагается, что существует формальная зависимость между вариацией цены и вариацией характеристик.

Метод анализа характеристик недвижимости и сферы ее окружения позволяет определить величину поправки при недостатке информации для применения метода парных продаж. Опирается на данные, не относящиеся непосредственно к объекту оценки или его аналогу.

На пятом этапе проводится анализ приведенных цен аналогов и выносится итоговое заключение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта. Окончательное решение об итоговой величине стоимости, определенной с использованием подхода сравнительного анализа продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи аналогов, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки. Не обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости, допустимо указывать границы некоего доверительного интервала или диапазон цен. Доходный подход - это определение текущей стоимости недвижимости в предположении будущих доходов, которые могут возникнуть в результате ее использования и возможной дальнейшей ее продажи.

Вне зависимости от применяемого метода расчета доходный подход реализуется в следующей последовательности: 1)

прогнозирование будущих доходов; 2)

капитализация дохода.

На первом этапе доходного подхода осуществляется прогнозирование будущих доходов. В зависимости от принятого в дальнейшем метода расчета стоимости может корректироваться список прогнозируемых доходов, учитываться или нет продолжительность расчетного периода (горизонт расчета) и т. д.

Считается, что выгода от владения недвижимостью включает право получать все регулярные доходы во время владения (эксплуатации) и доход от продажи собственности после окончания владения (реверсия).

Доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности прогнозируются путем составления отчета о доходах и расходах. При этом используются как ретроспективные данные, так и прогнозные. Главное условие - нельзя сравнивать потоки денежных средств, рассчитанные на разной основе (потоки, рассчитанные на основе ретроспективных данных с рассчитанными на основе прогнозных). Отчет о доходах и расходах составляется в три шага.

Шаг 1. Прогнозирование доходов. 1.1

Определение величины потенциального валового дохода.

Определение величины убытков от вакансий и неплатежей.

возникающие от неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами. 1.3

Определение величины иных доходов.

1.4 Определение величины эффективною валового дохода. Эффективный валовый доход (далее - ЭВД) - это разность потенциального валового дохода и убытков от вакансий и неплатежей, но с учетом иных доходов. Расчет ЭВД можно представить в виде формулы

ЭВД = 11ВД - УВН + ИД, (15)

где ЭВД - эффективный валовый доход;

ПВД- потенциальный валовый доход;

УВН - убытки от вакансий и неплатежей;

ИД- иные доходы.

Шаг 2. Прогнозирование расходов.

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называют операционными расходами. Операционные расходы принято делить на следующие группы: -

постоянные расходы; -

переменные расходы; -

расходы на замещение (резерв). 2.1

Определение величины постоянных расходов.

Постоянные расходы - это расходы, величина которых не зависит

от степени занятости объекта арендаторами. Включают в себя платежи по страхованию недвижимости, лицензионные платежи и сборы за выдачу различных разрешений и т. д. 2.2

Определение величины переменных расходов.

Переменные расходы - это расходы, величина которых зависит от

степени занятости объекта арендаторами. Включают в себя: -

расходы на содержание и управление; -

расходы на заработную плату персонала; -

расходы на оплату коммунальных услуг; -

расходы на эксплуатацию и ремонт; -

расходы по обеспечению безопасности; -

прочие расходы. 2.3

Определение величины расходов на замещение (резерв). Предполагается, что в процессе эксплуатации объекта недвижимости владельцем регулярно откладываются (резервируются) денеж ные средства на замену строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, пол, проемы, отделка и т. п., элементы наружною благоустройства, косметический ремонт перед въездом нового арендатора).

Шаг 3. Определение чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход (далее - ЧОД) равен разности эффективного валового дохода (ЭВД) и операционных расходов, но до обслуживания долговых обязательств по недвижимости, налогообложения и амортизационных отчислений. ЧОД является чисто оценочным понятием и чаще других используется при оценке величины дохода.

В зависимости от принятого метода определения стоимости, кроме доходов от операционной (эксплуатационной) деятельности на первом этапе могут прогнозироваться и иные показатели, например: доход от реверсии, денежный поток до и после налогообложения и пр.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://allbest.ru

1. Видеокамеры: классификация. Основные узлы видеокамер. Факто ры, влияющие на ценообразование

Видеокамеры классифицируются по способу использования и разделяются на: мини видеокамеры - аппараты различного рода в корпусах для работы в помещениях. Для скрытого видеонаблюдения маскируются под различные предметы, к которых трудно распознать видеокамеру, например, под шуруп. Новые модели имеют дополнительные функции, как, например, компенсация заднего света - система для снижения влияния ярких участков на общее качество изображения. Купольные видеокамеры - аппараты, устанавливаемые под потолком для видеонаблюдения в офисах и коттеджах. В зависимости от модели, могут использоваться как в теплых, так в неотапливаемых помещениях или на улице, водостойки. Могут иметь специальный вентилятор для охлаждения и нагреватель. Существуют специальные модели для монтажа в подвесные потолки.

Корпусные камеры - поставляются с объективом или без. В основном используются для видеонаблюдения внутри помещения, а для наружного требуется специальный термокожух. Могут иметь инфракрасную подсветку для работы в ночном режиме, встроенный трансфокатор - объектив, позволяющий получать изображения различного масштаба при постоянном расстоянии до объекта видеонаблюдения.

Уличные. Среди них различают черно-белые и цветные - позволяют получать цветное изображение днем и черно-белое ночью за счет инфракрасной подсветки. Могут иметь разные режимы для дневного и ночного функционирования. Используются для охраны магазинов, складов, парковок и т.д. Всё вышеперечисленные видеокамеры для организации наблюдения объектов могут быть управляемыми.

Так же подразделять видеокамеры можно по разновидности сигнала, фиксируемого на выходе:

Аналоговые. В качестве носителя информации используется магнитная лента. Современные аналоговые видеокамеры преобразуют изображение в электрический сигнал с помощью специальных микросхем -- ПЗС-матриц. Цифровые. В качестве носителя информации используется магнитная пленка в кассетах, еще меньших размеров, чем в аналоговых видеокамерах, оптические и жесткие диски, flash-накопители. Большинство цифровых видеокамер можно использовать и в качестве фотоаппарата.

По способу передачи сигнала с камеры тоже подразделяются на: проводные - к этому классу принадлежит большинство имеющихся сегодня на руках любительских видеокамер и беспроводные - в основном используются для организации видеонаблюдения помещений. Во избежание перехвата передаваемой по радиоканалам информации используются различные алгоритмы его защиты.

Видеокамеры подразделяются: по формату видеозаписи (VHS, VHS-C, S-VHS, S-VHS-C, Video 8, Hi-8);по качеству видеозаписи (обычные и повышенного качества Hi-fi); по виду звукового сопровождения (моно и стерео). ВК формата VHS используют обычную кассету для бытовой видеозаписи с лентой шириной 12,6 мм. С этим связано их основное достоинство -- возможность воспроизведения отснятого материала на наиболее распространенных в России бытовых магнитофонах без дополнительного устройства или перезаписи. Другие плюсы VHS-камер: наибольшая продолжительность записи на одну кассету -- 240 мин при стандартной скорости движения ленты SP (Standard Play) и до 480 мин при замедленной LP (Long Play) с соответствующим ухудшением качества. Главные недостатки: невысокая четкость изображения (около 240 телевизионных линий по горизонтали) и значительное снижение качества уже при создании первой копии, сравнительно высокое энергопотребление, а также большие габаритные размеры и массу (2--4 кг), съемка, как правило, ведется с плеча или штатива. Абсолютное большинство VHS-камер записывают моно звук.

Видеокамеры формата VHS-C (VHS-Compact) имеют те же характеристики записываемого сигнала, что и VHS, но записывают изображение на компактную кассету (с лентой той же ширины). Их достоинства: возможность воспроизведения записи на обычном видеоплейере с использованием специального адаптера (как правило, входит в комплект), наиболее низкие среди любительских видеокамер цены, небольшие масса и размеры, сниженное по сравнению с VHS-камерами энергопотребление.

Недостатки: невысокая четкость изображения, как и у VHS, и существенное снижение качества при копировании, ограниченное время записи (90 мин SP и 180 мин LP); записывают, за редким исключением, моно звук. Эти камеры ориентированы на любителей и сравнительно популярны в основном благодаря простоте и невысокой цене.

Видеокамеры формата S-VHS (Super-VHS) отличаются от VHS-моделей более высоким качеством используемой магнитной ленты, рабочий слой которой состоит из порошковой смеси железа (Fe) и кобальта (Со) и их окислов, и усовершенствованным стандартом записи.

S-VHS обеспечивает повышенную четкость записи (до 400+420 телевизионных линий по горизонтали), приемлемые потери качества при копировании и незначительное увеличение стоимости записи. Все S-VHS-камеры способны записывать стереозвук. При записи можно использовать кассеты VHS; записи S-VHS нельзя воспроизвести на обычном VHS-плейере или видеомагнитофоне.

Видеокамеры формата S-VHS-C (Super-VHS-Compact) -- малогабаритный вариант, использующий компактную кассету. Достоинством этих видеокамер является высокая четкость изображения, запись стереозвука, наличие S-Video-выхода. Отличия от S-VHS: небольшие масса (от 0,8 до 1,2 кг) и размеры, сниженное по сравнению с S-VHS-камерами энергопотребление. В то же время, как и S-VHS, ограничено время записи (90 мин SP и 180 мин LP). Эти видеокамеры ориентированы на полупрофессионалов или обеспеченных любителей, желающих получить хорошее качество изображения и звука. На мировом рынке все большую популярность приобретают видеокамеры Video-8.Модели Video-8 --- самые компактные, используют собственный стандарт компактных видеокассет с магнитной лентой шириной 8 мм (от которой формат и получил название). Эти камеры имеют небольшие размеры и массу (0,65--0,95 кг), большую

продолжительность записи (до 120 мин SP и 240 мин LP), доступную цену, возможность длительного хранения отснятого материала без перезаписи. Многие ВК Video-8 обеспечивают запись стереозвука. Недостатки: воспроизведение записей возможно только с самой видеокамеры или другого видеоплейера/видеомагнитофона Video-8, четкость изображения 240--250 тел. линий по горизонтали.

Видеокамеры Video-8 ориентированы на любительский рынок.Hi-8 -- камеры используют улучшенный по сравнению с базовым Video-8 стандарт записи и кассеты с более качественной лентой. Самое существенное отличие от Video-8 -- это хорошая четкость записи (380--420 твл). С появлением новейших Hi-8-кассет SONY максимальное время записи достигло 180 мин SP (360 мин LP).Практически все Hi-8-камеры обеспечивают запись стереозвука и имеют S-Video разъем для качественного вывода изображения.

Видеокамеры Hi-8 ориентированы на любителей с высокими требованиями к качеству изображения и звука.

Видеокамеры широко представлены на российском рынке. Если потребителю нужно в спокойной обстановке просматривать кассеты на домашнем телевизоре, ему предлагается видеокамеры формата VHS. Если потребитель хочет получить оптимальное качество изображения -- предлагается суперсистема S-VHS или Hi-8, так как за несколько большую цену получают более контрастное изображение и более яркие цвета. Если нужна супер компактная и легкая камера, то выбирается VHS-C, S-VHS-C или Video-8, Hi-8.На российском рынке представлены видео камеры ведущих фирм мира: SONY, PANASONIC, JVC, HITACHI и др. ВК формата VHS-C, S-VHS-C традиционно пользуются успехом на нашем рынке как наиболее доступные по цене и простые в использовании. Однако в последнее время все более заявляет о себе цифровое видео, по крайней мере, четыре фирмы предлагают видеокамеры этого формата: JVC, SONY, PANASONIC, THOMSON.

Преимущества цифровых видеокамер связаны с улучшением, как изображения, так и звука. Кроме того, переход от аналоговой записи к цифровой снимает вопрос о качестве первой и последующих копий -- при перезаписи потери качества не происходит. Качество изображения в цифровых видеокамер поднято до уровня телевизионного сигнала. В отличие от аналоговых стандартов все фирмы-производители договорились о применении единого стандарта для цифровых видео, что снимает проблемы совместимости при переходе от одного аппарата к другому. Иначе цифровые видеокамер обрабатывают сигналы цветности, это позволяет избежать перекрестных помех, что является одной из больших проблем в аналоговой видеозаписи и телевидении. Все эти параметры, перечисленные выше, определяют спрос и влияют на цену видеокамер.

2. Велосипеды: основные узлы, классифик ация и потребительские свойства

Велосипед был изобретен русским крепостным Артамоновым в 1801 г. В Западной Европе велосипеды появились в середине XIX века. Начало их пром. пр-ва относится к концу XIX века, когда конструкция велосипеда была коренным образом усовершенствована применением пневматических шин, шариковых подшипников и цепной передачи на заднее колесо.

Основные части велосипедов и их характеристика. Велосипед (рис. 1) состоит из следующих основных узлов: рамы, передней вилки, руля, кареточного механизма, двух колес, цепной передачи, седла и двух грязевых щитков. Рама служит основанием, на котором монтируются все другие узлы; изготовляется из стальных электросварных или цельнотянутых труб.

Рис. 1. Велосипед: 1 - рама, 2 - передняя вилка, 3 - руль, 4 - кареточный механизм, 5 - колеса, 6 - цепная передача, 7 - седло, 8 - грязевые щитки

Классификация велосипедов . В зависимости от назначения различают велосипеды: дорожные, легкодорожные, спортивные, подростковые, детские и специальные (напр., для цирковых представлений). Дорожные велосипеды имеют наибольшее распространение и применение, используются для езды почти по любым дорогам (см. Велосипеды дорожные). Разновидностью дорожных велосипедов являются велосипеды типа "Тандем", отличающиеся тем, что они рассчитаны на двух и более велосипедистов. Эти велосипеды представляют собой как бы два спаренных велосипеда с одним рулем, двумя или более седлами и двумя или более ведущими колесами. Легкодорожные велосипеды имеют по сравнению с дорожными облегченный вес. Они приспособлены для езды главным образом по городу и дорогам с усовершенствованными покрытиями (см. Велосипеды легкодорожные). Спортивные велосипеды применяются в гонках и тренировках спортсменов-велосипедистов на шоссе, проселочных дорогах и велодромах (треках); подразделяются на Велосипеды спортивные шоссейные и Велосипеды спортивные трековые (см.). Подростковые велосипеды предназначены для мальчиков и девочек в возрасте от 10 до 15 лет. Отличаются от дорожных велосипедов для взрослых меньшими размерами рам и колес (см. Велосипеды подростковые). Детские велосипеды выпускаются двухколесные, трехколесные и комбинированные. Имеют упрощенную конструкцию (см. Велосипеды детские).

Потребительские свойства велосипедов во многом совпадают с общими свойствами транспортных средств. Здесь будут рассмотрены лишь отдельные, характерные только для велосипедов, специфические свойства. К функциональным свойствам велосипедов относят их проходимость, быстроходность, возможность езды в темноте и возможность перевозки багажа. Под проходимостью понимают приспособленность велосипеда для езды по дорогам без твердого покрытия в различную погоду. О проходимости можно судить по длине шага велосипеда, его базы, по ширине протектора шины и глубины его рисунка. Хорошую проходимость обусловливает велосипед с небольшой величиной шага, так как в этом случае велосипедист, проигрывая в расстоянии, выигрывает в силе. Ширина протектора шины обусловливает проходимость по песку и грязи. Она колеблется от 32 до 56 мм, или от 1,25 до 2,25 дюйма. Чем шире шины, тем выше их проходимость. Глубокий протектор обеспечивает лучшее сцепление с грунтом, поэтому он увеличивает проходимость. Основным элементом геометрии велосипеда (рис.) является расстояние от земли до верхней трубы (Е+В). Это ключевой параметр при выборе велосипеда. Высота рамы должна быть на 2-5 см ниже промежности велосипедиста. Под базой велосипеда принято понимать расстояние между центрами осей его колес в миллиметрах (G). У велосипедов база может быть от 900 до 1175 мм. Чем она короче, тем выше проходимость велосипеда, но ниже устойчивость. Размер велосипеда определяется расстоянием от центра оси каретки до обреза верхней трубы (В). Быстроходность важна особенно для спортивных велосипедов. Она зависит от длины шага велосипеда, ширины протектора и глубины его рисунка, от массы велосипеда, типа руля и седла. Чем больше длина шага велосипеда, чем уже шины и меньше глубина протектора и чем меньше масса велосипеда, тем более высоких скоростей на нем можно достигнуть. Если масса дорожных велосипедов составляет в среднем 16 кг, то масса спортивных достигает 5-7 кг. Для снижения массы стальные детали заменяет деталями из алюминия и титана, сплошные детали (оси втулок) -- пустотелыми. В звездочках вырубают отверстия, чтобы уменьшить их массу, даже спицы. Делают в середине тоньше. Вместо цепей с шириной звеньев 3,3 мм используют цепи шириной 2,4 мм. Вместо шин с покрышками и камерами используют одно трубки. По этой же причине в спортивных велосипедах отсутствуют щитки колес, багажники и другие принадлежности. Низкий руль способствует сильному наклону велосипедиста вперед. Это в свою очередь обеспечивает уменьшение сопротивления встречному потоку воздуха и, следовательно, ускорению движения. Узкое седло способствует более быстрому движению ног. Для уменьшения сопротивления воздуха в некоторых моделях велосипедов вместо спиц используют тонкие диски. Возможность езды ночью -- важный показатель велосипеда как повседневного транспортного средства. Это свойство велосипеда зависит от наличия фары, генератора постоянного тока, светоотражателей (катафотов). Возможность перевозки груза зависит от наличия багажника. Иногда их устанавливают спереди и сзади одновременно, что резко повышает грузоподъемность велосипеда. Этот показатель важен для туристских и дорожных велосипедов.

К эргономическим свойствам велосипедов относят легкость хода, удобство посадки, комфортность и безопасность езды, а также удобство переноски, перевозки и хранения. Все эти свойства характеризуют затраты психофизической энергии велосипедиста при поездках. Легкость хода зависит от коэффициента трения вращающихся деталей и длины шага велосипеда. Чем меньше шаг велосипеда и выше качество изготовления узлов трения велосипеда, тем меньше утомляемость велосипедиста при езде. Удобство посадки определяется конструкцией рамы велосипеда и ее высотой. Высота рамы определяется расстоянием от оси каретки до верхнего конца подседельной трубки. Наиболее удобны для посадки велосипеды с открытой рамой или с рамой небольшой высоты (440-500 мм).Комфортность езды определяется формой руля, типом седла, наличием грязевых щитков, шириной шин и базой велосипеда. Для спокойной езды и для прогулок более удобны велосипеды с высоким рулем, широким и мягким седлом и широкими эластичными шинами. Чем больше база велосипеда, тем он устойчивее.

Удобство переноски и хранения определяется габаритами велосипеда в рабочем и нерабочем состояниях. Особенно удобны разборные и складные велосипеды. Их можно перевозить в багажниках автомобилей и в лифтах. При хранении в сложенном состоянии они легко размещаются на небольших антресолях.

Безопасность езды зависит от надежности тормозов и высоты рамы. Наиболее надежными считаются ручные тормоза клещевого типа. Велосипеды с низкой рамой и большой базой более устойчивы. Наличие катафотов, зеркала обратного вида, звонка, щитков на цепь, сетки на заднее колесо способствует более безопасной езде.

Надежность велосипедов характеризуется наработкой на отказ, которая соответствует пробегу в 2500-2850 км, а также гарантийным пробегом в 8500-10 000 км.

К показателям надежности относится также ремонтопригодность. Все велосипеды легко ремонтировать при наличии запасных частей даже в домашних условиях. Гарантийный срок хранения велосипедов составляет 15-24 месяца.

ассортимент товароведческий качество потребительский

3. Используя интернет ресурсы, руководства по эксплуатации, данные журналов «Спрос», «Потребитель» и др., сравнить потребительские свойства 2-х м оделей проекционных телевизоров

Проекционные телевизоры занимают промежуточную позицию между плазменными и ЖК-панелями/телевизорами и проекторами. В идеале проекционный телевизор может сочетать лучше качества и тех и других, главными из которых являются простота установки и использования, а также большой размер изображения за приемлемую цену. Давайте сравним потребительские свойства проекционного телевизора Sony KDF-E50A11E и Mitsubishi Electric WD-65738.Я, как потребитель, обращаю внимание внешнему виду и размерам самих телевизоров. Телевизор Sony KDF-E50A11E большой (все-таки диагональ 127 см), но не очень тяжелый и относительно неглубокий. Корпус телевизора изготовлен из пластмассы, телевизор Mitsubishi Electric WD-65738 -165см по диагонали, уже по тяжелее на 5 кг.

Цвет у первого - черный, у второго-серый. Далее интересует качество изображения и цвета картинки и изображения. У Sony KDF-E50A11E яркость несколько ниже, чем у типичного Mitsubishi Electric WD-65738 телевизора, но ее вполне достаточно для комфортного просмотра в освещенном помещении. Равномерность по меркам плоскоэкранных телевизоров не очень хорошая, но сравнима с кинотеатральными проекторами. К тому же, яркость экрана плавно падает к углам, и неравномерность яркости в глаза не бросается. Контрастность не выдающаяся, однако, подчеркнем, что это ANSI-контрастность, измеренная на шахматном поле. Кнопки управления у обоих размещены в выдвижном блоке под логотипом. Удобные кнопки управления на выдвижном блоке под логотипом. Входы-выходы разнесены на две группы, при этом подразумевается, что разъемы на задней панели предназначены для стационарного подключения аудио-видеотехники, а разъемы на левом боку -- для мобильного подключения таких источников как видеокамера, цифровой фотоаппарат и т.?д. (к ним причислен и компьютер) и наушников. Переносной пульт у Sony KDF-E50A11E ДУ в руке лежит удобно. Есть простенький таймер на выключение. Дизайн экранного меню у Sony KDF-E50A11E точно такой же, как у меню Mitsubishi Electric WD-65738. К эргономике претензий нет: меню достаточно крупное, перемещаться по меню удобно, шрифт удобочитаемый. Для справки внизу отображается подсказка с функциями кнопок. При изменении параметров изображения меню убирается с экрана, остается только название параметра, плюс шкала с ползунком и текущим значением или список вариантов, в результате коррекция изображения упрощается. Русская версия экранного меню отличается грамотным переводом терминов на русский язык у Mitsubishi Electric WD-65738.Звук.

Тембр ВЧ / НЧ и Баланс предсказуемым образом меняют звук телевизора. К менее очевидным последствиям приводит выбор одного из трех эффектов звука. У Sony KDF-E50A11E есть WAI-FAI у Mitsubishi Electric WD-65738 его нет. Запаса громкости встроенных динамиков хватает для озвучивания пространства перед телевизорами, соответствующего зоне комфортного просмотра.

Качество динамиков неплохое. Низких частот, правда, нет у Sony KDF-E50A11E , что не помешает завести на динамики телевизора центральный канал в случае многоканального звука. Динамики хоть и работают на один щелевидный рупор, но разнесены достаточно далеко друг от друга, поэтому стереоэффект присутствует. В телевизоре Sony KDF-E50A11E есть, по крайней мере, один вентилятор, охлаждающий лампу, у Mitsubishi Electric WD-65738 его нет. Шум от системы охлаждения очень небольшой -- его можно услышать, только практически приложив ухо к решетке в нижней части задней панели телевизора.

Сравнивая телевизор Mitsubishi Electric WD-65738 с Sony KDF-E50A11E, постоянно удивляешься большому размеру изображения, сохраняющему контраст даже в освещенном помещении. Кроме того, нужно отметить простоту установки: достаточно поставить телевизор -- и все, никаких хлопот с размещением экрана и проектора. Достоинства: телевизора Mitsubishi Electric WD-65738 - отличное отношение диагонали экрана к цене.

Литература

1. ГОСТ 24388 Усилители сигналов звуковой частоты бытовые. Общие технические условия.

2. ГОСТ 27667 Система цифровая звуковая «Компакт-диск» Параметры.

3. ГОСТ 28375 Проигрыватели компакт-дисков. Общие технические требования и методы измерений.

4. ГОСТ 5651-89 Устройства радиоприемные бытовые. Общие технические условия.

5. ГОСТ 18198-89 Телевизоры. Общие технические условия.

6. Ходыкин А.П. Товароведение и экспертиза культтоваров: товары для эстетического развития. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2007.

7. Ходыкин А.П. Товароведение и экспертиза культтоваров: товары для спорта и активного отдыха. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2010.

8. Чечик А.М. Товароведение и экспертиза товаров культурно-бытового назначения. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2010-534с.

9. Богатырева Т.Г. и др. Справочник товароведа. Непродовольственные товары. В 3-х томах. - М.; Экономика, 1989.

10.Лифиц И.М., Леженин Е.Д., Меркулова А.И. Исследование непродовольственных товаров. Издание второе, переработанное. - М.: Экономика, 1988.

11. Печенежская И.А., Шепелов А.Ф., Бондаренко В.А. Товароведение и экспертиза культурно-бытовых товаров. Практикум. - Ростов-на-Дону: ООО «Мини Тайп», 2005.

12.Сыцко В.Е., Миклушова М.Н. Товароведение непродовольственных товаров. - Минск: Высшая школа, 1999-632с.

13.Теплов В.И. и др. Коммерческое товароведение. - М.: Дашков и К о, 2001.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Факторы, влияющие на качество и сохранение качества товаров. Номенклатура потребительских свойств и показателей качества. Дефекты и фальсификация товаров. Выявление потребительских предпочтений. Основные критерии выбора номенклатуры качества товара.

доклад , добавлен 21.01.2011


Показатели качества и их классификация. Методы определения показателей качества, факторы формирования и сохранения качества товаров, критерии его оценки. Номенклатура потребительских свойств и показателей качества товаров. Решение практических задач.

контрольная работа , добавлен 02.11.2009


Производство высококачественных дисплеев для телевизоров и мониторов. Анализ потребительских свойств LED-телевизора Samsung и LED-телевизоров конкурирующих производителей Sony и LG. Установление технических характеристик продукции. Технология метода QFD.

контрольная работа , добавлен 27.06.2015


Велосипед как самый массовый вид индивидуального транспорта и средство для туризма и активного отдыха. Анализ ассортимента по брендам и оценка качества велосипедов, реализуемых в розничных торговых организациях Москвы, оценка их потребительских свойств.

дипломная работа , добавлен 09.07.2015


Классификация и характеристика товаров (по товарной группе – мужские сорочки). Формирование ассортимента одежды в торговле. Характеристика потребительских свойств товаров. Кодирование, маркировка, упаковка швейных изделий. Условия хранения товаров.

курсовая работа , добавлен 01.12.2014


Особенности химического состава и пищевой ценности молочных продуктов. Факторы, формирующие качество молочных товаров. Характеристика и анализ ассортимента и потребительских свойств молочных товаров, реализуемых на потребительском рынке в городе Брянске.

курсовая работа , добавлен 26.08.2017


История развития телевизоров. Определение их потребительских свойств (безопасность, избирательность сигналов, качество изображения, ремонтопригодность), видов, требований к упаковке, маркировке и хранению. Характеристика ассортимента телевизоров.

курсовая работа , добавлен 01.09.2010


Изучение потребительских свойств стеклянной посуды и факторы, влияющие на формирование потребительских свойств; специфика производства стеклянных изделий. Анализ потребительских свойств стеклянной посуды, реализуемой магазином ООО "1000 мелочей".

курсовая работа , добавлен 12.09.2009


Анализ текущего состояния рынка телевизоров, характеристика их потребительских свойств на российском рынке. Методы оценки конкурентоспособности товаров и услуг. Анализ конкурентоспособности на примере передовых моделей жидкокристаллических телевизоров.

курсовая работа , добавлен 15.12.2011


Состояние и перспектива развития рынка телевизионной техники. Классификация и характеристика ассортимента телевизоров. Исследование потребительских предпочтений. Оценка функциональных свойств телевизоров, реализуемых в магазине "Контур будущего".

2.5 Метод сравнительного анализа продаж

Особенности применения метода прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает определение рыночной стоимости земельного участка на основании сравнительного анализа цен продажи недавно проданных сопоставимых земельных участков и последующего внесения поправок на различия между ними и объектом оценки.

Расчётная рыночная стоимость оцениваемого участка определяется по формуле:

Цi – цена продажи i-го сравниваемого земельного участка;

Kij – величина корректировки цены продажи i-го сравниваемого участка по j-му параметру

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки – замещения, спроса и предложения.

Основным принципом метода сравнительного анализа продаж является принцип замещения, который предполагает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый участок больше, чем ему обойдется приобретение другого аналогичного участка с подобными полезными свойствами.

В основе метода лежит и принцип спроса и предложения. Цены продаж сравниваемых земельных участков являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый участок. Если цены на аналогичные участки растут, то продавец знает: спрос на участки земли повысился, и наоборот если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на данный вид объектов падает. Величина спроса обратно пропорциональна цене земельного участка, то есть, чем выше цена, тем меньше спрос. Величина предложения прямо зависит от цены участка, то есть, чем выше цена, тем выше предложение. Равновесие между спросом и предложением определяет цену объекта.

При применение метода прямого сравнительного анализа продаж в исследовании должны включаться только типичные сделки, в которых не было особых условий и они подобраны по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод прямого сравнительного анализа продаж может применяться для оценки как свободных, так и застроенных земельных участков различного целевого назначения в составе единого объекта недвижимого имущества.

Применение данного метода возможно:

· при развитом рынке земли;

· при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, то возможно использование цен предложения на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на участки в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

· для типичных земельных участков, не являющихся особыми, уникальными.

Основными факторами, оказывающими влияние на стоимость земельных участков, являются:

а) местоположение и окружающая среда:

в) назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

с) физические характеристики участка: рельеф, размер, форма и др.;

d) доступ к участку;

е) наличие инженерных сетей на участке.

Этапы расчета стоимости методом прямого сравнительного анализа продаж.

Применение метода сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости участка земли заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1 Этап Анализ рынка с целью выявления недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка

Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относиться объект оценки.

Основными характеристиками типичного для данного сегмента земельного участка является:

· целевое назначение земель;

· зонирование и разрешённые варианты землепользования;

· местоположение;

· потребительские свойства земель;

· передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта включают:

· инвестиционную мотивацию;

· платежеспособность;

· социально-юридический статус;

· источники и формы финансирования;

· предпочтения покупателей.

В результате сегментирования, оцениваемый участок может относиться к одной из следующих групп:

· участки, используемые для индивидуального жилищного строительства;

· участки, используемые для целей садоводства и огородничества;

· участки, используемые для массового жилищного строительства;

· участки под объектами коммерческой недвижимости;

· участки под промышленной застройкой;

· участки под общественными объектами и т.п.

2 Этап Отбор информации по каждому участку земли и определение единиц и элементов сравнения

Для анализа может быть достаточным получение исчерпывающей информации по 3–5 аналогичным земельным участкам. В странах с развитым рынком метод сравнительного анализа продаж основан по крайней мере на ценах трёх недавних сделок или на шести текущих ценах предложения.

Количество участков-аналогов для анализа определяется степенью их соответствия оцениваемому участку по существенным параметрам сравнения.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости являются:

·местоположение и окружающая среда;

·целевое назначение участка, вид существующего использования, права третьих лиц на участок;

·физические характеристики участка;

·транспортная доступность;

·инфраструктура.

К характеристикам сделок с земельными участками относятся:

· условия финансирования сделок с земельными участками;

· условия продажи.

Налогообложения. В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, ...

Может быть обжаловано в суде по административным делам. При лишении права собственности выплата компенсации в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции. Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю Приобретение права собственности на землю а) Возможности перехода права собственности Приобретение права собственности на землю может...

Метод сравнения продаж - это основной метод оценки стоимости жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

Метод базируется на принципе оценки недвижимости - замещении . Проанализировав рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90% случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости.

Метод сравнения продаж особенно применим к рынку жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости . Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Алгоритм метода:

1) выявляются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источники информации:

– собственное досье оценщика;

– INTERNET, BBS, электронная база данных;

– риэлторские фирмы;

– досье брокеров по недвижимости;

– нотариусы;

– архивы кредитных учреждений (ипотечные банки);

– страховые компании;

– строительно-инвестиционные компании;

– территориальные управления по несостоятельности и банкротству;

2) проверка информации о сделках:

– подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом (риэлторской компанией);

– выявление условий продажи, то есть учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны

– обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям. (Внимание: дети - родители, муж - жена, фирма и дочерняя компания).

3) корректировка стоимости сопоставимых объектов.

Трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому для сопоставления необходимо скорректировать стоимость объектов.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот .

Парными продажами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести поправку.

Корректировка может производится в трех основных формах:

– в денежном выражении;

– в процентах;

– в общей группировке.

Поправки в денежном выражении - это сумма, прибавляемая или вычитаемая из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются тогда, когда сложно определить абсолютные значения, но рыночные данные свидетельствуют, что существуют процентные отличия.

Причем существуют 2 вида учета процентных поправок:

– независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой;

– кумулятивная процентная поправка, когда учет каждой корректируемой характеристики производится с учетом наличия других отличительных характеристик.

Американским институтом оценщиков недвижимости предлагается следующий порядок внесения поправок:

– Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу в наборе прав, передаваемых в сделке.

– Финансовые условия. Эта поправка учитывает разницу в условиях финансирования сделки (оплата наличными, перечислением, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.).

– Условия продажи. Учитывает взаимосвязь продавца и покупателя и возможные скидки в цене продажи.

– Время. Учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи до даты оценки.

– Местоположение. Учитывает поправки на местоположение сопоставимой продажи и оцениваемого объекта.

Физические характеристики. Каждое отличие в физических характеристиках должно быть учтено при проведении оценки.

Третий вид поправки - общая группировка. Используется на активном рынке, где можно найти достаточное число продаж, с тем, чтобы изучить рыночный разброс цен.

Важным моментом при использовании метода сравнительного анализа продаж является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. В оценке не допускается арифметическое усреднение полученных данных.

Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больше вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. При его применении допустимо представлять итоговую оценку в диапазоне значений .

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

ГЛАВА I. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

* назначению использования;

* качеству;

* передаваемым правам;

* местоположению;

* физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

* платежеспособности;

* возможностям финансирования;

* инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента "условиях:

* сроке окупаемости;

* независимости субъектов сделки;

* инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

* находятся в родственных отношениях;

* являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

* имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

* сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

* занимаются продажей имущества умерших лиц;

* занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

* аналогичными мотивами инвесторов;

* аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

* степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ-* ном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

* цена за 1 га;

* цена за 1 сотку;

* цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

* цена за 1 м2 общей площади;

* цена за 1 фронтальный метр;

* цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

* цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации

ГЛАВА II. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис.1.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяемся отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

* методы, основанные на анализе парных продаж;

* экспертные методы расчета и внесения поправок;

* статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине - в Майкудуке (табл. 1.1).

Таблица 1.1 Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Майкудуке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположению (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит:

600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж - II и III, которая.отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (местоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит:

960 у.е. - 800 у.е = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравниваемым продажам (табл. 1.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают, что стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры в Майкудуке составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города, сделаны отрицательные корректировки (-200 у.е.). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре города, и условным «переносом» ее в Майкудук, где расположена оцениваемая нами квартира.

Положительные корректировки (+160 у.е.) по продаже I и III предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Таблица 1.2. Таблица корректировок

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X=1,0 + 15% *1,0 =1,0*(1+0,15)= 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X =1,0-15%*1,0= 1,0*(1,0-0,15) = 0,85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = X + 15%*Х = Х*(1 +0,15), X = 0,87.

4. Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:

1,0 = X-15%*X=X*(1,0-0,15), Х= I: 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример. Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 1.3.

сравнительный продажа поправка цена

Таблица 1.3.

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются.

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВД0 * ВРМа = ПВД0 *[ (Цia: ПВДiа)]: т, (1.1)

Где, Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 1.4).

Таблица 1.4.

Расчет валового рентного мультипликатора

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8,) : 3.

Цоб =150000 у.е. * 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

* может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

* в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

* не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

ККап=((ЧЧОiа:Цiа)]:m, (1.2)

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОД/д - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цia- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

т - количество отобранных аналогов.

Цоб = ЧОД0 * Ккап = ЧОД0 * [ (ЧОДia:Цiа)]: т, (1.3)

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е. (табл. 1.5).

Таблица 1.5

Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = 50000 у.е.: 0,08 = 625000 у.е.

ГлаваIII. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

* количество отобранных аналогов минимально;

* величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. (табл. 1.6).

Таблица 1.6.

Выведение итоговой цены

Практика применения сравнительного подхода

Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь которой 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматриваемом загородном районе (таблица 1.7). Хотя для казахстанских условий вариант финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объектов - III и V. При этом представленные в таблице 1.8 значения завышения цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для III объекта и 5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).

Перед определением величин корректировок цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно широком диапазоне - 45-70 м2. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в таблице 1.8.

Теперь можно последовательно определить значения величин корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости. По III и V сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2 по этим объектам: -0,155 тыс.тг. - III объект; -0,102 тыс.тг. - V объект.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует. „

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых продаж: IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения 0,688 тыс.тг.:

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

Таблица 1.7.

Информация по сделкам купли-продажи для дач в рассматриваемом районе

Таким образом, за год цена продажи 1 м2 данного типа недвижимости выросла на 28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку цены продажи 1 м2 по I, II и V сравниваемым объектам. Скорректированные цены после четвертого элемента сравнения являются основой дальнейших независимых корректировок.

Физические характеристики. Все сравниваемые объекты и оцениваемый объект являются кирпичными домами, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и количества комнат в представленном перечне сравниваемых объектов двухвариантная:

1) 12 соток и 4 комнаты;

2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравниваемых объектов, например, II и III - 0,084 тыс.тг. (0,915 - 0,831).

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов I и II - 0,088 тыс.тг. (1,003 - 0,915). Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем для оцениваемого объекта.

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравниваемых объектов III и IV - 0,054 тыс.тг. (0,885 - 0,831). Корректировка цен продаж I, II и III объектов является положительной, так как на оцениваемом объекте имеется водопровод.

Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 м2 общей площади.

По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 м2 общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. тг. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.тг. (60 * 0,969).

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов в нашем примере совпали (табл. 1.8). Однако такое совпадение не является обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сущность линейной (иерархической) структуры управления состоит в том, что управляющие воздействия на объект могут передаться только одним доминантным лицом - руководителем, который получает официальную информацию только от своих...

Организационные структуры управления

Функциональная структура (рис. 2) сложилась как неизбежный результат усложнения процесса управления. Особенность функциональной структуры заключается в том, что хотя и сохраняется единоначалие...

Организационные структуры управления

Родоначальником дивизиональных структур является Дженерал Моторс, хотя первые разработки концепции и начало внедрения дивизиональных структур управления относятся к 20-м годам, а пик их промышленного использования приходится на 60-70-е годы...

Основные направления развития ситуационного подхода в таможенном менеджменте

Деятельность сотрудников таможенных органов в современных условиях связана с необходимостью решения постоянно возникающих разнообразных ситуаций...

Построение кросс-культурных коммуникаций в международных компаниях

Разработка процессного подхода к управлению в подразделениях Федеральной пожарной службы

С точки зрения человеческой логики комплекс мер по обеспечению пожарной безопасности предприятий, населенных пунктов является услугой, однако ее отличие заключается в том, что очень сложно выделить потребителя этой услуги...

Ситуационный менеджмент

Среди «синтетических» учений об управлении заметное место занимают ситуационные теории. Суть данных теорий состоит в том, что результаты одних и тех же управленческих действий в различных ситуациях могут очень сильно отличаться друг от друга...

Стратегический подход к управлению предприятием

Стратегический подход к управлению не является идеальным решением дальнейшего функционирования организации, и у него есть свои особенности и недостатки. Стратегическое управление не может дать точного описания того...